Подмосковье не подорожает из-за санкций

Ограничения на импорт продовольствия не вызовут фермерский бум в Подмосковье

Екатерина Сахарова 27.08.2014, 10:09
ИТАР-ТАСС/ Юрий Смитюк

После введения санкций на ввоз отдельных категорий продуктов некоторые эксперты всерьез заговорили о возможном сельскохозяйственном буме в Московской области и, соответственно, росте цен на земельные участки. «Газета.Ru» выяснила, насколько развито фермерское хозяйство в Подмосковье и какие перспективы у этого рынка.

Представители ОПИН после введения санкций объявили, что до конца года земельные участки сельхозназначения в Подмосковье могут подорожать до 15%. По мнению директора департамента по работе с земельными активами Елены Филимоновой, при сохранении текущей ситуации и при условии запуска механизмов, стимулирующих сельхозпроизводство, Московскую область должен ожидать аграрный бум, что спровоцирует рост спроса и, как следствие, цен на землю.

На сегодняшний день фермерские хозяйства в Подмосковье занимают около 60 тыс. га, рассказал член совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский. По данным «Миэль-Недвижимость», всего в Московской области 1743,8 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения.

По мнению экспертов, в Московской области можно выращивать картофель и другие овощи, а также в небольших объемах производить молочные продукты.

«При достаточном субсидировании эти сегменты могут выиграть в результате запрета на импорт продовольствия. Однако массового ажиотажа по скупке земель под сельхозпроизводство мы не ждем, рост цен не превысит 5%», — рассказывает Максим Раевский.

Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», сходятся во мнении, что вряд ли найдется много желающих развивать сельское хозяйство в Подмосковье. Доходность сельхозугодий в Московской области низкая, и без помощи со стороны властей такая земля будет окупаться десятки лет.

В Подмосковье слишком дорогая земля, проще купить ее в соседних областях, там такой же климат, но цены ниже в три раза, говорят аналитики.

«Чтобы существовало фермерское хозяйство, прежде всего нужен фермер — то есть человек, который будет непосредственно жить на земле и вести хозяйство. Не думаю, что такие энтузиасты появятся откуда ни возьмись и будут массово поднимать индустрию», — рассказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Эксперты рынка отмечают отсутствие подходящей для ведения фермерского хозяйства логистики, а также должного развития розничных сетей. Иными словами, нет налаженных каналов сбыта, которыми без убытка для себя могли бы пользоваться частные фермеры.

«По сути, сельское хозяйство в регионе давно развалилось и восстанавливать его невыгодно. Работников здесь практически нет, а почва, в отличие от тех же соседних регионов, неплодородная. Земельных участков, предназначенных для посева, осталось крайне мало, да и те уже очень давно не обрабатываются. Чтобы начать выращивать продукцию, землю нужно удобрять, а это стоит больших денег», — пояснила генеральный директор «Метриум Груп» Мария Литинецкая.

По данным компании, основной объем свободных участков сельхозназначения сосредоточен в руках пяти землевладельцев — банков «Развитие-Столица» и «Уралсиб», группы компаний «Абсолют», УК «Масштаб», группы ПСН. Крупные владельцы земли либо совсем ее не используют, либо ведут животноводческое хозяйство, как «Развитие-Столица».

Лендлорды владеют пустыми землями сельскохозяйственного назначения как активами. Инструментов, которые могли бы заставить засеять эти земли, нет.

«Налоги на земли сельскохозяйственного назначения невысоки, а государство не облагает собственников штрафами за неиспользование их по назначению. Вести сельскохозяйственную деятельность на этих землях не очень выгодно, так как такая активность предполагает развитие специфической инфраструктуры и неизбежные накладные расходы», — рассказывает управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Лендлорды продают принадлежащие им участки в спокойном режиме, никакого ажиотажа не наблюдается. К ним обращаются девелоперы или инвесторы, делают предложения, и, если интересы совпадают, сделка совершается.

Под фермерские хозяйства участки приобретаются крайне редко, отмечают эксперты. Владельцы земли сами часто отказываются от подобных сделок, так как теряют на них возможную прибыль.

«Участки, предназначенные для развития фермерского хозяйства, должны быть огорожены внушительной санитарно-защитной зоной. Покупателю же лишние территории не нужны. Поэтому лендлорд, соглашаясь на подобную сделку, буквально теряет масштабный участок — условно говоря, продав 5 га, теряет еще 15 га», — поясняет Мария Литинецкая.

Чаще всего земля приобретается для строительства жилья и коммерческой недвижимости. Причем речь идет как о масштабных проектах, так и об индивидуальном коттеджном строительстве.

На текущий момент востребованными являются земельные участки, предназначенные для строительства жилой и коммерческой недвижимости, которые расположены на удалении до 35 км от МКАД. Однако свободной земли в данной зоне становится все меньше и меньше, рассказывают эксперты. На более дальних рубежах земля менее востребована. Ее также покупают не для развития сельского хозяйства, а для личного пользования — например, для строительства дачи.

Таким образом, хотя некоторые аналитики рынка сразу после введения санкций заговорили о возможности аграрного бума в Подмосковье и роста цен на землю сельхозназначения, на самом деле оснований для таких выводов пока нет. Сейчас эксперты сходятся во мнении, что вести фермерское хозяйство в Московской области невыгодно, поэтому и спрос на такие земли стремительно не вырастет в ближайшей перспективе.