Кого слушает президент

От дома на Рублевке не избавиться

Предложение на рынке загородного элитного жилья существенно превышает спрос

Екатерина Сахарова 14.08.2014, 08:49
iStockphoto

На рынке дорогой загородной недвижимости наметилась любопытная тенденция — продать дом становится все сложнее. Корреспондент «Газеты.Ru» в рамках эксперимента обратился в несколько риелторских агентств с объявлением о продаже дома стоимостью 25 млн руб. и получил совет не рассчитывать на сделку на такую сумму и выше. В то же время эксперты ожидают, что обострение отношений с Западом может вызвать отток покупателей с зарубежных рынков и вернуть их на российский.

Рублево-Успенское шоссе — наиболее стабильное и безальтернативное направление для жизни состоятельных людей России.

«Открытие платного дублера Рублевки повысило привлекательность некоторых поселков: например, Барвиха 21, поселков в районе Горок-8, а также поселка Трувиль на Минском шоссе», — рассказывает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Однако эксперты отмечают, что в целом западное направление постепенно начинает терять свою привлекательность. Связано это в первую очередь с изменением границ Москвы.

Исторически сложившееся преобладание недвижимости классов «бизнес» и «элит» на западном направлении сегодня меняется в сторону многоквартирной застройки экономкласса. Москва разрастается, и на ее ближайших землях начинается активное строительство многоэтажек.

«При застройке жилья верхнего ценового сегмента очень важны качественные характеристики земельного участка и окружения, в частности, хороший подъезд, наличие леса, водоема. И наиболее живописные места были застроены как раз дорогими проектами. Полевые же участки пользовались меньшим спросом среди девелоперов. А сейчас на этих «полях» ведется строительство многоэтажек», — пояснил управляющий партнер «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Строительство многоэтажек экономкласса по соседству с элитным жильем приводит к формированию «неэлитного окружения», которое не подходит владельцам дорогой недвижимости.

Желая сохранить некоторую приватность, владельцы элитной недвижимости спешат избавиться от своих домов, пока они не оказались в кольце плотной застройки. В свою очередь, и спроса на такие дома нет.

Покупатели элитного жилья стали более требовательными.

«Люди стали более разборчивы в архитектуре. Им уже не нужны «хоромы» на 700 кв. м, которыми они не пользуются, на земельном участке площадью два гектара. А существенная часть предложения на Рублевском шоссе представлена этим форматом», — рассказывает Владимир Яхонтов.

Сейчас до 80% предложений составляют коттеджи, не соответствующие спросу.

Это дома со старомодной архитектурой и нефункциональными планировками, со слишком большим или маленьким метражом, неудачным расположением, проекты, замороженные в кризис, говорит коммерческий директор компании Villagio Estate Алексей Коротких.

«Такие объекты простаивают годами. Стабильный спрос сохраняется в современных поселках европейского уровня, где за качество предлагают адекватную цену. Продажи в успешных коттеджных проектах варьируются на уровне 10–12 сделок в месяц, в то время как в большинстве комплексов спрос достигает одной-трех продаж в квартал», — рассказывает эксперт.

Цены на элитную загородную недвижимость не всегда реально отражают стоимость дома. А современные покупатели уже не готовы переплачивать просто за статус.

«Объекты в основном предлагаются на вторичном рынке, и продавец выставляет ту цену, которую когда-то заплатил за дом, да еще прибавляет к сумме затраченные на него средства. Покупатели сейчас уже не готовы переплачивать за статус. Поэтому количество объявлений не снижается — таких «зависших» предложений много, но думаю, что постепенно цены будут приближаться к реальным, адекватным рынку», — рассказал руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.

Эксперты сходятся во мнении, что постепенно спрос и предложение уравняются.

Дело в том, что девелоперы не спешат строить новые проекты в элитном сегменте, поэтому покупателям так или иначе придется рассматривать уже существующие варианты.

При этом рост спроса в будущем, по мнению аналитиков, может быть также вызван политической ситуацией — санкции и нестабильность в отношениях с Западом, возможно, вернут россиян с зарубежных рынков на российский.

«Пока сложно делать какие-либо прогнозы, но я предполагаю, что состоятельная аудитория в ближайшее время повременит с крупными покупками или инвестициями за рубежом и, возможно, часть нереализованного спроса переместится в Россию — в сегмент элитного жилья», — рассказал Алексей Коротких из Villagio Estate.