Сталинки против новостроек

Жилые дома сталинской эпохи не теряют спроса

Екатерина Сахарова 06.08.2014, 08:31
ИТАР-ТАСС

Сталинские дома не теряют популярности, несмотря на то что прошло больше полувека с окончания их строительства. Эксперты отмечают, что они способны конкурировать с новостройками, причем даже бизнес- и премиум-класса. «Газета.Ru» выяснила, что же делает сталинки привлекательными для покупателей.

Сталинские дома строились в Советском Союзе с 1935 по 1960 год. Пик такого строительства пришелся на время правления Иосифа Сталина, отсюда и название. Основная часть сталинских домов построена до 1956 года, когда были приняты новые ориентиры и взят вектор на массовое строительство с отказом от излишеств в архитектуре.

Оформление фасадов нередко привлекает покупателей, но им могут похвастаться не все сталинки.

«Как показывает практика, есть люди, которым интересны именно красивые дома, с изысканным фасадом, украшенным лепниной. Недавно наш клиент искал квартиру только в одном доме — понравился фасад. И он полтора месяца ждал, когда в этом доме выйдет в продажу квартира нужной площади», — рассказала «Газете.Ru» руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Красивым оформлением отличаются так называемые директорские дома, в которых проживали представители высших слоев советского общества. Такие дома построены из кирпича и помимо фасада привлекают покупателей более просторными квартирами, а также повышенной шумоизоляцией.

Высота потолков в сталинских домах достигает 3–4 м. В рабочих сталинках такие потолки возводились, чтобы использовать квартиры под коммуналки. Дело в том, что по нормативам для проживания нескольких человек в одной комнате требовался определенный объем воздуха. Сейчас высокие потолки являются одной из характеристик элитной недвижимости.

Рядовые сталинки после войны стали возводить из шлакоблоков, тогда же началось строительство крупнопанельных домов. Облицовка послевоенных домов не гранитная, а кирпичная, квартиры имеют меньшие площади.

Чаще всего в сталинках от двух до четырех комнат, однокомнатные объекты почти не встречаются, отмечают в агентстве недвижимости «Миэль». Площадь двухкомнатной квартиры составляет 44–70 кв. м, трехкомнатной — 57–85 кв. м, четырехкомнатной — 80–110 кв. м.

Средняя стоимость квадратного метра в сталинке, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», в июле 2014 года составила 221,9 тыс. руб. за 1 кв. м, это на 0,8% больше, чем в предыдущем месяце.

Предложения в сталинских домах на рынке недвижимости Москвы разнятся по цене, которая складывается из многих факторов — года постройки дома, особенностей архитектуры, расположения, планировки, наличия ремонта. Квартиры в кирпичных сталинках стоят заметно дороже тех, что расположены в домах из шлакоблоков.

По данным «НДВ-Недвижимость», двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м в семиэтажном фасадном доме на Кутузовском проспекте стоит около 16 млн руб. Чуть дальше в том же направлении можно найти менее дорогое предложение: двухкомнатную квартиру в пятиэтажном нефасадном доме без лифта продают за 11,5 млн руб.

По привлекательности сталинки способны конкурировать с новостройками бизнес- и премиум-класса. При этом квартиры в сталинках могут стоить дешевле, говорят эксперты.

Так, по данным отдела исследований «Миэль», трехкомнатная квартира площадью 87 кв. м с высококачественным ремонтом в сталинском доме в Таганском районе, на улице Народной, стоит 28 млн руб., в то время как трешка без отделки площадью 107 кв. м в ЖК в том же районе стоит 75,1 млн руб.

Немаловажный фактор, который делает сталинки престижным жильем, — это их расположение.

Такие дома, как правило, расположены в районах с хорошим транспортным и инфраструктурным обеспечением. Приятным бонусом нередко становится живописный вид из окна. В Москве сталинские дома в основном расположены в пределах Третьего транспортного кольца, на западе и юго-западе города. В других районах также можно найти подобные предложения, исключением являются относительно новые спальные районы, которые застраивались позже, например Митино, Бутово, Ново-Переделкино.

Есть у сталинок, конечно, и недостатки. Прежде всего к ним относится износ коммуникаций и деревянных перекрытий, а также отсутствие современной инфраструктуры — необходимых современному человеку автостоянок и подземных машино-мест. Кроме того, может подвести проводка. Строители не рассчитывали, что в наше время в среднестатистической квартире будет такое количество электроприборов. Многие пытаются переделывать проводку полностью, но это повышает нагрузку на сеть подъезда, которая может не выдержать.

Эксперты отмечают и нематериальные минусы: в сталинских домах нередко встречаются коммуналки и социальный состав жильцов довольно разнородный.

Особняком на рынке недвижимости стоят квартиры в сталинских высотках. Из семи высоток полностью жилыми являются две — на Котельнической набережной и Кудринской площади, также есть жилое крыло в гостинице «Украина». Квартиры в доме на Котельнической пользуются наибольшей популярностью среди покупателей жилья в сталинских высотках.

«Есть покупатели, которые хотят жить обязательно в сталинских высотках. Это, скорее всего, люди, любящие дома с историей», — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

По данным агентства, в настоящее время в доме на Котельнической набережной продается семь квартир. Минимальная стоимость — 18,6 млн руб. (двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв. м). Максимальная — 101,7 млн руб. за четырехкомнатную квартиру без ремонта площадью 160 кв. м с видом на Кремль, набережную и храм Христа Спасителя.