Стадионы на выброс

Многие объекты спортивной инфраструктуры после завершения ЧМ остаются невостребованными

Юлия Погорелова 19.07.2014, 11:38
Стадион Кейптаун Wikimedia Commons
Стадион Кейптаун

На строительство спортивной инфраструктуры к мероприятиям международного уровня, таким как чемпионат мира по футболу, выделяются огромные средства. Однако, как показывает практика, эйфория мешает трезво оценить, что действительно нужно построить. В итоге многие объекты после окончания соревнований становятся для принимающих стран обременительными.

Когда семь лет назад Бразилия стала принимающей страной чемпионата мира по футболу, власти заявили, что это прекрасная возможность вывести развитие страны на совершенно новый уровень. На строительство стадионов бразильцы потратили около $4 млрд. При этом они рассчитывали, что все мероприятия по улучшению инфраструктуры к ЧМ, включая транспортные объекты, в перспективе принесут экономике страны $90 млрд до 2019 года.

Однако многие из проектов так и остались на бумаге, другие были отложены.

Учитывая сложность транспортной системы в Бразилии, предполагалось построить скоростную дорогу, которая бы связала Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро. Однако сейчас работа затормозилась — система может быть введена в эксплуатацию к летним Олимпийским играм в 2016 году, говорят представители власти.

Несмотря на существенные вложения, изначально было понятно, что некоторые проекты окажутся слишком масштабными для городов, в которых они строятся.

Была даже идея превратить стадион «Амазония» (Arena da Amazônia) в Манаусе в тюрьму. Он рассчитан на 44 тыс. зрителей, тогда как местные матчи собирают всего несколько тысяч.

Здесь вспоминается пример Африки. Из шести стадионов, которые были построены в ЮАР с нуля для ЧМ в 2010 году, только два можно назвать финансово устойчивыми.

В целом проведение ЧМ в ЮАР оказало лишь краткосрочный положительный эффект на экономику страны. Многие объекты оказались неэффективными.

Например, система скоростного транспорта Гаутрейн оказалась мало востребованной. Судьба стадионов в Полокване, Порт-Элизабет и в Мбомбела также непонятна: в этих регионах нет футбольных клубов. Еще один яркий пример — французская компания отказалась от управления стадионом в Кейптауне, и эти затраты легли на местных жителей.

Основной вопрос, с которым сталкивается каждый город, — как использовать возведенные здания и сооружения после того, как мероприятие завершится.

«Спортивные объекты, скорее всего, будут востребованы. Это, впрочем, не означает, что они будут прибыльными, поскольку, как показывает практика, затраты на их возведение превышают планируемые доходы», — поясняет руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма московского офиса компании Cushman & Wakefield Марина Смирнова.

По оценкам эксперта, пока операционная деятельность стадионов не слишком доходна. Инвесторы, которые вкладываются в спортивную инфраструктуру, стремятся получить дополнительный доход от других компонентов, которые включаются в комплексный девелопмент.

Например, в Олимпийской деревне во время Игр жили 23 тыс. спортсменов и официальных делегатов, но помимо жилья эта зона включает магазины, рестораны, клиники и другую инфраструктуру, рассказали в JLL. В дальнейшем деревня, приобретенная в прошлом году совместным предприятием катарского фонда Qatari Diar и британского девелопера Delancey, станет городком на 2,818 тыс. жилых единиц.

Помимо этого на эффективность проектов оказывает влияние предполагаемый туристический поток. При этом он может быть меньше, чем планировалось. Например, на чемпионат в Южную Африку прибыло всего 286 тыс. туристов, тогда как в Германию – 2 млн. человек. В связи с этим гостиницы, которые были построены под ЧМ, могут оказаться незаполненными уже во время мероприятия.

Если в городе будет играть команды, не имеющие высокого рейтинга, например Гана с Гондурасом, то интерес будет минимальным, как и количество клиентов. Таким проектам будет сложно привлекать туристов и после окончания чемпионата.

«Дальнейшая эксплуатация гостиниц, построенных в комплексе со стадионами, ориентирует отели на работу со спортсменами и болельщиками.

И в том, и в другом случае это, скорее, бюджетные категории спроса: у спортсменов, а тем более у юношеских и детских команд, которые чаще всего становятся клиентами «спортивных» отелей, есть лимит стоимости размещения», — говорит Марина Смирнова.

Хорошим примером грамотного использования спортивных объектов эксперты считают Олимпиаду в Лондоне. Однако стоит учитывать, что здесь традиционно высок туристический поток.

Дело в том, что изначально при планировании объектов под Олимпийские игры в их концепцию были заложены будущие функции — основные спортивные площадки сохраняют свое назначение. При этом другие используются в коммерческих целях, в том числе под жилую застройку, и формируют новые районы Лондона.

Как рассказали в международной консалтинговой компании JLL, Олимпийский стадион сохранит свое функциональное назначение в качестве одной из основных спортивных площадок Великобритании на 60 тыс. мест, на которой будут проходить не только международные соревнования, но и концерты. Например, в 2017 году здесь пройдет чемпионат мира по легкой атлетике (World Athletics Championships).

Стадион для водного поло к Олимпиаде в Лондоне создавался таким образом, чтобы его конструкции можно было затем использовать на других площадках. Сам же участок станет многофункциональной ареной на свежем воздухе, где можно будет заниматься различными видами спорта – от скейтборда до скалолазания. В дальнейшем эта площадка станет частью проекта Stratford Waterfront — пешеходной набережной с ресторанами, кафе, барами и апартаментами.

Олимпийский пресс-центр будет трансформирован в деловой кампус коммерческих площадей (около 62 тыс. кв. метров). Помимо этого, вне Олимпийского парка находятся O2 Arena и ExCel Centre, которые были построены раньше и приняли около 160 мероприятий в течение Олимпийских игр. После Игр они, как и прежде, используются под выставки, концерты, спортивные и другие мероприятия.

В то же время наличие крупных центров притяжения, например популярных спортивных объектов, означает, что у офисных центров, ритейла, мест развлечения будет более сильная рыночная позиция, а значит, и более высокая стоимость.

Как сообщили в компании Colliers International, в числе таких примеров новый стадион Уэмбли в Лондоне, построенный в 2007 году. Территория вокруг самого крупного стадиона Великобритании была модернизирована за счет привлечения частных инвестиций в проекты жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость недвижимости в этом районе быстро стала расти, а сам район Уэмбли стал более привлекательным как для бизнеса, так и проживания.

Локация вблизи новых районов или крупных центров притяжения всегда создает добавленную стоимость для объектов недвижимости. Например, в Лондоне цена квадратного метра в жилых проектах, расположенных в новых районах поблизости от общественных зон, может быть на 80% выше, чем в уже застроенных кварталах, рассказали в компании.