Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

На недвижимости не заработать

Освобождать от налога при продаже предлагают только единственное жилье

Ольга Хохрякова 15.05.2014, 09:13
ИТАР-ТАСС

Власти начинают активную борьбу против россиян, зарабатывающих на перепродаже жилья. Минфин предлагает освобождать от налога на доходы от продажи имущества только единственное жилье, но вне зависимости от срока владения им. Согласно нынешним правилам от налога освобождается любое имущество, которое находится в собственности более трех лет. Для не единственного жилья, согласно предложению, этот срок может вырасти до десяти лет.

Министерство финансов России в проекте «Основных направлений налоговой политики на 2015 год и на плановый период 2016–2017 годы» предлагает внести серьезные изменения в принципы взимания 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества.

Сейчас доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более трех лет, не облагаются налогом. Исключение составляют лишь ценные бумаги и имущество, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности.

Если же человек хочет продать имущество, которым владеет менее трех лет, придется заплатить налог. Закон предлагает в этом случае два варианта определения налоговой базы: либо заплатить налог с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение, либо уменьшить доходы от продажи на налоговый вычет (1 млн руб. для жилого имущества и 250 тыс. руб. для нежилого) и заплатить налог с оставшейся суммы.

«Действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество», — считают в Минфине.

Эксперты при этом обращают внимание на то, что сравнивать инвестиции в недвижимость с ценными бумагами довольно трудно.

«Недвижимость является, с одной стороны, более гарантированной инвестицией, так как это материальный актив, но в то же время и менее ликвидным активом, с точки зрения скорости продажи. Акции — наоборот. Везде свои особенности, выбирай на вкус», — отмечает руководитель отдела городских продаж департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.

Министерство, говоря о «недостатках действующего режима налогообложения», также подчеркивает, что от налога сейчас освобождаются доходы от продажи нежилой, а также коммерческой недвижимости физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей.

Кроме этого, власти обращают внимание на то, что сейчас, если человек меняет место жительства, то есть продает единственную квартиру и покупает новую, и при этом она принадлежала ему менее трех лет, ему все равно придется заплатить налог с дохода. В таком случае люди часто прибегают к искусственному занижению цен.

Минфин предлагает полностью освобождать от налогов доходы, если человек продает единственное жилье, вне зависимости от того, сколько лет он им владеет.

«Из поправок не понятно, что подразумевается под единственным жильем: что, если у физического лица несколько объектов, которыми он владеет только частично, например, когда речь идет об общей долевой собственности супругов. То есть, если у человека доли в нескольких объектах, что тогда будет считаться единственным жильем?» — задается вопросом ведущий юрист налоговой практики «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.

Если же человек получает доходы от продажи жилого помещения, которое не является его единственной жилой собственностью, то освобождение от налогов будет происходить только при соблюдении сразу двух условий.

Во-первых, доходы от продажи объекта не должны превышать 5 млн руб. (при этом субъект имеет право уменьшать эту величину) или же продаваемое имущество — это жилое или хозяйственное строение площадью до 50 кв. м, находящееся на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях. Во-вторых, срок владения таким объектом должен составлять опять же не менее трех лет.

При этом субъектам хотят дать право увеличивать срок владения вплоть до десяти лет.

Это может создать трудности, но не серьезные, считает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. «Увеличение срока владения до десяти лет и критерий владения только одной квартирой или домом в принципе не меняют сути налога. Ключевым аспектом остается реальное желание владельца продать объект. По существующему законодательству инвесторы или платят налог, или уклоняются от него, используя различные схемы. В случае увеличения срока владения создается только помеха, но не реальная проблема «выйти» из этого актива», — говорит он.

В отношении прочего имущества предлагается сохранить действующий порядок.

«Существенно сокращаются льготы в отношении нежилой недвижимости: доходы от ее продажи будут подлежать налогообложению вне зависимости от срока владения. По логике Минфина, новые правила направлены на то, чтобы предотвратить неуплату налога с крупных доходов и уравнять налоговые условия для инвестиций физических лиц в ценные бумаги и иное имущество», — объясняет ведущий юрист «Пепеляев Групп» Анна Крыгина.

Поправки в таком виде вызовут больше новых проблем, чем решат старые, говорит Андрей Фелюст.

«Сегодня, если ты продал квартиру практически по той же стоимости, по которой купил, налог будет небольшим, а если владел квартирой более трех лет, то налог не уплачивается вовсе. Схема простая и логичная, и нет смысла ее менять или усложнять. Нововведения будут излишним нагромождением, от чего наша налоговая система и так страдает: есть общее правило и из него десяток исключений, часть которых несет двоякий смысл, и зачастую государство и налогоплательщики трактуют их по-разному», — констатирует эксперт.

Он отмечает, что

может понадобиться около десяти лет для того, чтобы благодаря судебной практике и внесению дополнительных поправок новая система начала нормально работать.

Если Минфин преследует цель обложить налогом граждан, профессионально торгующих недвижимостью, то для этого достаточно было бы просто увеличить необходимый для освобождения от налога срок владения имуществом, считает Фелюст.

«Я думаю, что более практично было бы просто увеличить срок владения с трех до пяти-семи лет. Мало кто может безболезненно вложить деньги в несколько квартир и ждать, пока они вернуться, около семи лет», — говорит эксперт.

Налоговые изменения такого плана вполне могут крайне негативно отразиться на рынке недвижимости в целом и на рынке жилой недвижимости в частности, особенно учитывая снижение притока инвестиций.

«Относительно первого и единственного жилья, не облагающегося налогом или облагающегося по льготной ставке, есть мнение, что это может вызвать некоторые затруднения, во-первых, у частных инвесторов, которые выкупают блоки квартир на стадии строительства, тем самым финансируя застройщика, а потом перепродают их на более поздних стадиях, получая свой доход, — рассказывает Ольга Тараканова из Knight Frank.

Кроме этого, с проблемами могут столкнуться покупатели, которые приобретают жилье на перспективу, например для детей, оформляя квартиру на себя. Пока ребенок растет, может возникнуть необходимость продать квартиру, говорит эксперт. Большинство родителей оформляют недвижимость на себя, чтобы не получать разрешения от органов опеки.

Тараканова добавляет, что налоговые изменения могут повлиять и на инвесторов, покупающих квартиры в качестве арендного бизнеса, поскольку при покупке многие думают, как они будут их продавать в случае необходимости.

В проекте также предусматривается, что если доходы от продажи недвижимости оказываются ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины. Субъект, в свою очередь, сможет снижать этот коэффициент. Такое предложение Минфин выдвигает для «предотвращения занижения налоговой базы», то есть когда продавец и покупатель договариваются вписать в документы заниженные цифры.

В недавнем интервью «Российской газете» министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сказал, что большая злостных неплательщиков по ЖКХ приходится именно на владельцев инвестиционных квартир.

«В России порядка 94% населения платят за ЖКУ вовремя. Остальные являются злостными неплательщиками. Причем существенная их доля — это так называемые владельцы инвестиционных квартир, которые покупают жилье и «замораживают» его для будущего — либо сдать, либо продать позже, это не самые бедные жители страны», — подчеркнул министр.