Кого слушает президент

Транспортные надежды Новой Москвы

Юлия Погорелова 26.11.2013, 09:46
Виталий Белоусов/РИА Новости

В третьем квартале 2013 года количество новых проектов в Новой Москве значительно увеличилось, средняя цена предложения несколько снизилась. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как ведут себя девелоперы в текущей ситуации и что будет происходить с ценами в различных районах Новомосковского административного округа (НАО).

В третьем квартале 2013 года количество новостроек в Новой Москве значительно увеличилось. С начала 2013 года на первичный рынок на этой территории вышло около 70 объектов, при этом 54 объекта были выведены в третьем квартале этого года, подсчитала компания «МИЭЛЬ-Новостройки».

С конца 2012 года количество новых корпусов увеличилось на 58%, тогда как количество квадратных метров в продаже сократилось на 13,5%, приводит свои данные компания «Азбука жилья». Такое расхождение показателей объясняется ростом доли малоэтажных новостроек. В количестве корпусов, находящихся в реализации, доля малоэтажных новостроек выросла с 13,5% в четвертом квартале 2012 года до 39,5% в третьем квартале 2013 года.

Рынок пополнился как совершенно новыми проектами, так и очередями уже представленных жилых комплексов. «Во-первых, это связано с тем, что появилась некая определенность в сфере развития дорожно-транспортной сети: власти уже расписали в адресной инвестиционной программе на 2014–2016 годы затраты на строительство и реконструкцию дорог в Новой Москве. Во-вторых, в 2013 году местная администрация начала активно выдавать разрешения на строительство, новые порядки и регламенты наконец-то заработали на практике», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В новостройках Новой Москвы в настоящий момент можно купить квартиру менее чем за 2 млн руб.

Минимальные цены на новостройки Новой Москвы зафиксированы в ЖК «Престиж» (студия площадью 28,5 кв. м продается здесь за 1,85 млн руб.), ЖК «Марьино Град» (однушка площадью 27,7 кв. м — за 1,86 млн руб.), ЖК «Спортивный квартал» (1,98 млн руб. за 27,7 кв. м) и ЖК «Борисоглебовское» (1,98 млн руб. за квартиру площадью 33,6 кв. м), по данным компании «Метриум Групп».

Средний бюджет покупки в Новой Москве составляет 5,1 млн. руб. — это заметно, на 15,9%, больше, чем в аналогичных проектах на территории остального Подмосковья, оценивает ценовую ситуацию на рынке компания «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом в первую очередь за счет выхода новых проектов средняя стоимость квадратного метра на этом рынке снизилась, по оценкам «Метриум Групп», на 2,5%. Хотя уже существующие проекты выросли в цене на 10–15% в зависимости от повышения стадии готовности проекта.

В ближайшем будущем активного выхода новых проектов и, как следствие, значительной корректировки цены предложения вниз эксперты не ожидают.

«Наблюдается крайне неравномерное обеспечение инфраструктурой присоединенных территорий (социальной, досуговой, транспортной, инженерной и пр.). В связи с этим девелопер вкладывается в строительство не только школ, ДДУ, поликлиник и пр., но и транспортной (автодорог, развязок и пр.) и инженерной инфраструктуры (прокладывание и подсоединение коммунальных сетей, строительство новых инженерных объектов и пр.). В дополнение к вышеизложенному появляются новые строительные нормы со стороны государства, в частности ограничение этажности и снижение плотности застройки. Данные обременения существенно повышают затратную составляющую девелоперского проекта и вынуждают застройщиков реализовывать квартиры по более высоким ценам», — считает директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

Основное строительство в Новой Москве ведется на приближенных к МКАД территориях. «При этом никакого галопирующего роста рынков недвижимости здесь не наблюдается. Город Московский традиционно демонстрирует хорошую динамику строительства нового жилья и стабильный рост средней цены «квадрата», но обусловлено это удачным месторасположением города и высоким уровнем развития инфраструктуры. Аналогичная ситуация складывается в районе Коммунарки. В других зонах Новой Москвы локальные рынки жилья развиваются слабо», — рассказал «Газете.Ru» генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

Стоимость квадратного метра в Новой Москве при определенных условиях может и увеличиться. Одна из причин возможного увеличения цен на жилье в ближайшем будущем — улучшение транспортной доступности, однако оно затронет только локальные рынки. Так, в 2014 году запланировано открытие станций метро «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево» Сокольнической линии, причем последние две расположены как раз на территории Новой Москвы.

«Открытие данных станций метрополитена приведет к росту уровня цен в объектах, расположенных поблизости. Но в общем объеме предложения и на фоне выхода нового предложения данный рост цен может быть не сильно заметен. В наибольшей степени изменения отразятся на среднем уровне цен в поселениях в составе НАО, а именно: Московский, Сосенское (объекты, расположенные на северо-западе поселения), Мосрентген», — предполагает директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Кроме новых станций метро влияние на уровень цен окажут и новые дороги на территории НАО.

Как рассказали «Газете.Ru» в компании «Домус финанс», в следующем году начнется проектирование и строительство 11 автодорог в Новой Москве. Транспортная ситуация должна улучшиться в основном вблизи к МКАД — в районе Коммунарки, Московского и Внукова.

«В частности, планируется реконструировать Центральную улицу в Коммунарке, дорогу между деревнями Саларьево и Мамыри, дорогу от Боровского до Киевского шоссе и от Минского до Боровского шоссе. А вот на более отдаленных территориях Новой Москвы существенных транспортных изменений не предвидится. Поэтому рост цен — в пределах инфляции или выше, в зависимости от расположения конкретного ЖК, как и прежде, будет наблюдаться лишь в населенных пунктах, расположенных в непосредственной близости от МКАД», — рассказывает Павел Лепиш.

Эксперт выделяет еще одну возможную точку роста цен на жилье в Новой Москве: удорожание недвижимости и активный старт новых проектов могут произойти в районе поселений Бекасово и Киевский, где было анонсировано строительство комплекса зданий бизнес-платформы площадью 4 млн кв. м (по предварительным данным, речь идет о строительстве комплекса, состоящего из офисных зданий, логистической зоны, выставочных площадей, жилых домов, гостиниц, социальных объектов и т.д.).

Эксперты по-разному комментируют ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости Новой Москвы. По оценкам «Азбуки жилья», спрос на квартиры на этой территории достаточно высок, хотя сейчас он ниже, чем в 2010–2011 годах, при этом новые проекты, выходящие по минимальным ценам, могут повысить интерес у покупателей.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что девелоперы все еще с осторожностью относятся к развитию проектов в Новой Москве. «Условия, которые ставят власти при утверждении проектов, пока не очень понятны застройщикам, — сообщил Олег Репченко «Газете.Ru». — Нередко они жалуются на то, что администрация при утверждении жилых проектов обязывает строить, например, бизнес-центры в районах, которые удалены от МКАД, да еще и с плохой транспортной доступностью. Понятно, что перспективы таких офисных помещений туманны, поэтому для девелопера их строительство очень рискованно».

Эксперты компании «Домус финанс» характеризуют позицию девелоперов относительно проектов в Новой Москве как пассивную:

те, у кого уже есть здесь земельные ресурсы, стараются их задействовать, а те, у кого их нет, не особо стремятся развивать новые проекты на присоединенных территориях.

Покупателям жилья за МКАД важен не статус территории, а качество ЖК, транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу удачных локаций вне зависимости от их принадлежности к Новой Москве или к Московской области.

«Никакого видимого движения в сторону децентрализации Москвы в связи с присоединением Новой Москвы не отмечается. Что касается реальных изменений, можно отметить увеличение времени согласования девелоперских проектов, что обусловлено сменой статуса территории, а значит, и сменой инстанций, необходимых для согласования. Так что темпы развития Новой Москвы не ускорились — как по указанной причине, так и в связи с отсутствием на данный момент утвержденной концепции развития территории (что затрудняет планирование новых проектов, выбор площадок и проч.)», — считает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.