Апартаменты за МКАД уступают квартирам

Апартаменты в Подмосковье: цены и особенности формата

Юлия Погорелова 31.10.2013, 07:27
Жилой комплекс «Rastorguevo Village» Группа компаний «АРС»
Жилой комплекс «Rastorguevo Village»

Проектов с апартаментами в Подмосковье значительно меньше, чем в Москве. Есть ли у этого формата будущее за МКАД, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

В третьем квартале 2013 года в Подмосковье на территории крупных населенных пунктов апартаменты продавались в 8 корпусах (с учетом территории Новой Москвы), такие данные приводит аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Как правило, апартаменты размещаются на территории жилых комплексов или входят в состав многофункциональных комплексов.

В ЖК «Дубки» (Одинцовский район) стоимость квадратного метра апартаментов составляет 53–68,3 тыс. рублей, в ЖК «Солнцево Парк» (Новая Москва) — 63,5–71 тыс. рублей, в ЖК «Апартаменты, поз. 21» (Балашиха) — 65–74,7 тыс. рублей, в ЖК «Щитниково» (Балашиха) — 65,5–68,5 тыс. рублей, в ЖК «Красный кит» (башня апартаментов «Красный кит», Мытищи) — 81–98 тыс. рублей, в МФК «Спутник» (Королев) — 82–100 тыс. рублей, в ЖК Rastorguevo Village (Видное) — 90 тыс. рублей, такие данные приводит IRN.RU.

Компания «Метриум Групп» называет еще один объект — апартаменты есть в МФК «Атлетик-Хаус» в подмосковных Люберцах, где стоимость квадратного метра составляет 77–86 тыс. рублей.

При этом, по оценкам экспертов,

нельзя однозначно сказать, что апартаменты из-за своего юридического статуса (можно быть собственником апартаментов, но в них нельзя зарегистрироваться) в целом стоят дешевле, чем квартиры в тех же комплексах.

«Например, в МФК «Практик/Спутник» в Королеве квадратный метр в апартаментах стоит от 82 000 до 100 000 рублей. При этом цены на квартиры в новостройках города составляют от 55 000 до 110 000 рублей за 1 кв. м. То есть получается, что метр в апартаментах в данном конкретном комплексе стоит даже выше среднего по городу. А, например, в Балашихе есть целых два объекта с апартаментами — ЖК «Щитниково» (65 000–74 700 рублей за 1 кв. м) и ЖК «Апартаменты, поз. 1» в микрорайоне 1 мая (63 500–71 000 за 1 кв. м), тогда как квартиры в Балашихе продаются за 45 000–105 000 рублей за квадратный метр. Однако делать из этого вывод о том, что, в отличие от Москвы, в Подмосковье апартаменты стоят выше среднего по рынку, нельзя, так как слишком уж мало объектов для какого-то аналитического сравнения», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Апартаменты также предлагаются в коттеджных поселках (КП) — для разнообразия предложения. Например, по данным «Метриум Групп», в поселке «Гринфилд» стоимость квадратного метра в апартаментах составляет 100–110 тыс. рублей, в КП «Park Avenue» — 82–92,2 тыс. рублей, в ЖК «Пестово» — 178–307 тыс. рублей, в КП «Яхонтовый лес» — 53–60 тыс. рублей, в Admiral Waterhouse — 110,3–145 тыс. рублей.

Апартаменты возводятся на тех участках, которые юридически не подходят для возведения жилья, например в санитарно-защитной зоне.

«Для Подмосковья характерно, что апартаменты являются частью комплексной застройки наряду с обычными квартирами,

а не отдельным комплексом апартаментов. Обеспеченность социальной инфраструктурой в апартаментах в Подмосковье в связи с этим может быть вполне удовлетворительной, поскольку у застройщиков есть обязательства по строительству таких объектов в рамках комплексной застройки», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Однако, поскольку у застройщиков нет обязательств по обеспечению жильцов апартаментов объектами социальной инфраструктуры, их строительство в целом улучшает экономику проекта. «Достаточно спроектировать дом, полностью состоящий из студий с бюджетом покупки в 1 млн рублей, и даже при дисконте в 20% за счет статуса «апартаменты» общий доход от реализации такого дома может быть выше, чем если бы был спроектирован дом с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами», — подсчитывает директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

В среднем по области, по оценкам компании «Метриум Групп», сейчас распродано 40–50% апартаментов. При этом их стоимость, по оценкам экспертов, увеличивается медленнее, чем цены на традиционное жилье.

«Главный козырь апартаментов — цена, поэтому она растет медленнее по сравнению с жильем.

Например, в мкр-не 1 мая в Балашихе с начала весны цены на апартаменты остались неизменными, тогда как цены на квартиры выросли за это время примерно на 2%. В НМ апартаменты прибавили с мая 1%, а квартиры в том же «Солнцево-парк» — 5%», — приводит данные генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Вслед за Москвой, апартаменты в последнее время все активнее выходят на рынок Московской области. «Еще в первом квартале 2013 года количество апартаментов за МКАД было представлено единичными проектами, их было не более пяти на весь рынок. Динамика прироста выражена очень отчетливо, можно ожидать вывода на рынок новых проектов. С учетом того, что чуть больше половины объектов находятся на стадии монтажных или отделочных работ, с ростом строительной готовности и после ввода в эксплуатацию они могут подорожать на 10%. Это окажет влияние на средние цены в данном сегменте», — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По оценкам экспертов, формат апартаментов интересен покупателям, однако в Подмосковье строится очень много и традиционного жилья, на которое покупатели ориентированы все же больше. Поэтому такое же активное строительство апартаментов, какое наблюдается в Москве, в области вряд ли произойдет.

«Скорее всего, формат апартаментов не получит большого развития в Подмосковье, поскольку явных предпосылок для роста объемов такого формата там нет: территории для застройки жилых комплексов есть, да и покупатель в области ориентирован на традиционное жилье», — говорит Софья Лебедева.

«В целом перспектив для развития формата апартаментов в Подмосковье, на мой взгляд, меньше, чем в Москве.

В столице формат появился из-за дефицита площадей под застройку. В Подмосковье, конечно, тоже есть определенные ограничения, которые некоторым застройщикам хочется обойти, например ограничения по этажности или требования по обеспеченности инфраструктурой. Однако самые серьезные ограничения касаются назначения земель, транспортной доступности и т.п. А эти проблемы строительство апартаментов не решает», — считает Олег Репченко.