В долларах пока выгоднее

Стоит ли оформлять валютную ипотеку

Юлия Погорелова 08.10.2013, 11:37
Дмитрий Рогулин/ИТАР-ТАСС

Ипотечный кредит в долларах в настоящее время оказывается для российских заемщиков более выгодным, чем кредит в рублях. Однако очень немногие выбирают долларовую ипотеку, опасаясь непредсказуемости валютного курса в будущем. Кому и в каких случаях все же можно рискнуть взять кредит в долларах, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов ипотечного рынка.

Можно начать с примера: однокомнатная квартира небольшой площади недалеко от метро «Южная» в панельном доме стоит 6 млн рублей, в перерасчете на доллары – около $187 тыс. Если оформлять кредит на 15 лет с первоначальным взносом в 20% от стоимости квартиры, то, скажем, в Сбербанке ставка в рублях составит 13,75%, в долларах – 11,75% (если заемщик ранее не был клиентом банка). В этом случае ежемесячный платеж в рублях составит 60,7 тыс. рублей, в долларах — $1,7 тыс., а в пересчете на рубли по нынешнему курсу – 54,5 тыс. рублей.

Получается, что, оформляя кредит в долларах, заемщик экономит на ежемесячных платежах и, соответственно, на общей сумме переплаты.

«Но важна не выгода в моменте, а валютные риски, которые заемщик на себя принимает при получении ипотечного кредита на 10, 20, 30 лет.

Для клиента, который получает доход в рублях, резкое падение его стоимости по отношению к доллару США вызовет рост ежемесячного платежа, что может являться причиной дефолта заемщика, как это было в 2008–2009 годах на фоне снижения дохода. К сожалению, нестабильная экономическая ситуация в стране и волатильный валютный курс ограничивают спрос на валютную ипотеку», — говорит начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.

Сейчас количество ипотечных кредитов в валюте по сравнению с рублевыми незначительно. По данным ЦБ, по итогам первого полугодия 2013 года они составляют 1,4% от общего портфеля кредитов. «Такая структура выдачи кредитов в валюте образовалась вследствие кризиса 2008 года, когда возможность для российских банков получать фондирование в валюте от западных партнеров исчезла, а курс валюты сильно вырос. Предполагаем, что ипотека в иностранной валюте в ближайшее время продолжит существовать, но пользоваться значительным спросом в текущей экономической ситуации не будет», — говорит начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.

По оценкам экспертов, в последнее время ставка по долларовым кредитам была стабильна. Однако она в большей степени, чем рублевая ставка, зависит от макроэкономической ситуации.

«Последние три года средневзвешенная ставка по валютным кредитам практически не меняется, ее значение составляет порядка 9,8%,

в то время как рублевая ставка выросла до 12,7% (против 12,3% в 2012 году). Кроме того, по валютным кредитам средневзвешенный срок кредита короче, чем по рублевым», — говорит заместитель начальника управления по работе с сегментом розницы и состоятельных клиентов Абсолют-банка Юлия Василевская.

На ближайшее время прогнозы экспертов оптимистичны: резких колебаний не ожидается. «По нашим оценкам, в четвертом квартале 2013 года можно ожидать еще одного раунда укрепления доллара, а сразу после решения вопроса с госдолгом США можно будет присмотреться к покупке национальных валют с целью краткосрочной спекуляции. По валютной паре EUR/USD при сохранении текущего внешнего фона существенных фундаментальных движений не ожидается. Скорее всего, кросс-курс будет торговаться в широком торговом диапазоне 1,29 – 1,36. Российский рубль при этом останется в диапазоне 32,5–33,5 рубля за доллар», — прогнозирует Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «Финам».

Риелторы, как и сотрудники банков, отмечают, что желающих оформить кредит в долларах в настоящее время немного. По оценкам руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Льва Плецельмана,

на протяжении последних лет только 2–3% клиентов выбирают ипотеку в долларах:

«Прошлой весной динамика слегка увеличилась, но тенденцией это отнюдь не стало».

Еще одна возможная причина меньшей популярности таких кредитов – сложность в оформлении. «Такие сделки обычно проходят на индивидуальных условиях. Во-первых, все расчеты с застройщиком предусмотрены в рублях. Соответственно, сделка в долларах несет за собой риск изменения стоимости и необходимости доплаты. Во-вторых, сами банки, оформляющие ипотеку в валюте, признаются, что риски по таким кредитам оцениваются как более высокие, поэтому подобным заявкам уделяется пристальное внимание и на рассмотрение уходит больше времени. При этом вероятность отказа увеличивается», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По мнению экспертов, долларовая ипотека выгодна для людей, которые получают доход в долларах. Оформлять такой кредит нужно на короткий срок, максимум пять-семь лет, а желательно — меньше.

«Использование иностранных валют выгодно людям с доходом заметно выше среднего,

для которых краткосрочные и долгосрочные колебания валютных курсов не будут проблемой, а низкая процентная ставка поможет экономить деньги», — рассуждает Антон Сороко.

«Невыгодным валютный кредит может оказаться при резком скачке курса доллара, когда операция по конвертации, по сути, сведет преимущество долларовой ставки к нулю. Здесь помогут элементарные математические вычисления: сравните сумму платежа при долларовой ставке с учетом перевода рублей в доллары, и сумму платежа в рублях. Вы увидите верхнюю планку, до которой долларовый кредит будет выгоднее рублевого», — поясняет руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрий Поляков.