«Хочу квартиру без мебели» и другие вопросы риелторам

Риелторы отвечают на квартирные вопросы читателей «Газеты.Ru»

Юлия Погорелова 24.09.2013, 11:04
Руслан Шамуков/ИТАР-ТАСС

Сколько стоит аренда квартиры без мебели? Как можно разменять квартиру на Таганке на две в спальных районах? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Есть 3-комнатная квартира около метро «Таганская», семь минут от метро,

ул. Большие Каменщики. Квартира в кирпичном доме, в хорошем состоянии, евроремонт делали десять лет назад, качественная мебель, вся необходимая бытовая техника. Хотим продать эту квартиру и вместо нее купить две — однушку и двушку в спальных районах. Обязательно с ремонтом, чтобы можно было въехать и жить. Хотим купить квартиру в районах Митино, Строгино, также в пешей доступности от метро. Скажите, сколько будет приблизительно стоить наша квартира и те варианты, которые мы хотим купить? Хватит ли суммы от продажи квартиры для покупки или придется доплачивать? Какую сумму?/ Семья Лаврентьевых

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:

Для оценки точной стоимости указанного жилья необходимо располагать дополнительной информацией, а именно знать площадь квартиры, этаж, планировку (смежные или изолированные комнаты, площадь кухни). К сожалению, ремонт, проведенный десять лет назад, уже нельзя назвать современным. Если предположить, что это среднестатистическая 3-комнатная квартира площадью 75–80 кв. м, то ее стоимость составит примерно 16–18 млн рублей. Разъезд вполне возможно осуществить без доплаты, все зависит от качества домов, в которых будут подбираться варианты. Если речь идет о квартирах в домах старого жилого фонда, то возможно уложиться в указанную сумму денежных средств. Квартиры в современных монолитно-кирпичных домах стоят дороже, к тому же они больше по площади. В этом случае может потребоваться доплата, но ее размер будет незначительным.

Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука жилья»:

Стоимость квартиры по ул. Б. Каменщики может доходить до 23 млн рублей. Такая цифра складывается из некоторых факторов и предположений: близость к метро (шаговая доступность), кирпичный дом (возможно, речь идет о доме Совмина), окна выходят во двор на огороженную территорию дома. Есть парковка в виде гаража. В доме консьерж, аккуратный подъезд. Имея такую цифру на руках, можно рассчитывать приобрести 1-комнатную квартиру у м. «Митино», 5 минут пешком, в 17-этажном панельном доме по цене 7,4 млн рублей. Общая площадь — 53,5 кв. м, жилая — 32,6 кв. м, кухня — 13,5 кв. м. В доме домофон. В квартире очень удобная планировка. Большая лоджия. Хорошее состояние. 2-х комнатная квартира в Строгино в 17-этажном панельном доме будет стоить 12,5 млн рублей. Общая площадь — 60 кв. м, жилая — 33 кв. м, кухня — 10 кв. м, распашонка. Хороший ремонт. Вид на лесопарк.

Необходимо заметить, что рассмотренные варианты в районах Строгино и Митино в основном располагаются в панельных домах, но можно предложить и более дорогие квартиры в новых монолитно-кирпичных домах. Например, в Митино это по ул. Митинская, 33, Генерала Белобородова, 27, или в Строгино по ул. Маршала Катукова, 24. Для покупки такого уровня квартир, возможно, потребуется, около 2 млн рублей доплаты.

Вопрос 2. Планирую арендовать квартиру — рассматриваю станции метро «Пражская», «Ул. Академика Янгеля», «Аннино».

Требования — нужна 1-комнатная квартира, в пешей доступности от метро (не далее 15 минут пешком), с косметическим ремонтом, но без мебели. Тип дома — не важно, этаж — тоже. Сколько будут стоить такие квартиры в аренду? Где выбор больше? Как эти районы отличаются друг от друга по стоимости аренды? Насколько пустая квартира будет дешевле обычной?/Ангелина

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

На рынке аренды сейчас сезон активности, соответственно, цены на квартиры повышаются. Примерная стоимость аренды однушки без мебели составит 30–35 тыс. рублей в месяц. Когда приоритетом является пешая доступность от метро, в данном районе наличие мебели на цену сильно не влияет, более того, количество предложений с мебелью более 90%. Основной объем квартир сосредоточен у «Академика Янгеля» и «Пражской». В отдельных случаях квартира без мебели может стоить дешевле, но максимум на 5%.

Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»:

Стоимость подобных предложений — от 27 тыс. рублей в месяц. Например, в районе метро «Ул. Академика Янгеля» за подобный бюджет предлагается квартира без мебели, но в новом доме со свежим ремонтом от застройщика. Нельзя сказать, что стоимость предложений без мебели существенно дешевле, ведь цена аренды зависит и от района, и от удаленности от метро, и от общего состояния квартиры и ее площади. Например, в том же районе сдается квартира в хорошем состоянии только с кухонной мебелью за 30 тыс. рублей в месяц. Дом — современная панель, есть консьерж. В то же время за 28 тыс. предлагается квартира с мебелью, но старой, а сама квартира требует ремонта.

Данные станции расположены близко друг к другу, это спальные районы ЮАО, так что и цена не особо разнится, и предложений много, но большинство из них — с мебелью.

Вопрос 3. Выбираю двухкомнатную квартиру около метро «Ленинский проспект» и «Академическая» —

не более чем 15 минут от метро. Нужна квартира с хорошим ремонтом, свежим. Квартира должна быть готова к проживанию. Бюджет — 10 млн рублей. Можно ли купить в этих районах квартиру за такие деньги или придется доплачивать? Как отличаются районы по стоимости жилья?/ Марина

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» :

В этом районе в пределах 10 млн рублей подобрать 2-комнатную квартиру с не новым, но вполне пригодным для жизни ремонтом можно. Это будут квартиры площадью от 40 до 50 кв. м, с кухнями от 6 до 8 кв. м, в 5-этажных кирпичных домах старого фонда. Стоимость квартир с более современным ремонтом, с кухнями порядка 7 кв. м, в 9-этажном панельном фонде, начинается от 11 млн рублей. Двухкомнатная квартира с высококачественным дизайнерским ремонтом площадью 73 кв. м с кухней 19 кв. м будет стоить уже 21 млн рублей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

В заданном бюджете до 10 млн рублей есть достаточно хороший выбор 2-комнатных квартир в пешей доступности от метро «Ленинский проспект» и «Академическая». По ценам районы почти не отличаются, но объем предложения квартир на продажу возле «Академической» существенно больше. Причем покупка может уложиться и в меньшую сумму — в 7–8 млн рублей, если рассматривать 5-этажные дома — как панельные, так и кирпичные. За 9–10 млн рублей можно приобрести двушку площадью от 45 до 58 кв. м в 9–12-этажке или «сталинке».

Один из примеров: 2-комнатная квартира, 45 кв. м, 10 минут пешком от метро «Академическая», 4-й этаж 9-этажного дома, в отличном состоянии, со встроенной мебелью и кухней, стоит 9 млн рублей.
Возле «Ленинского проспекта», в 3 минутах ходьбы от метро, предлагается на продажу малогабаритная двушка (37 кв. м) на 11-м этаже 11-этажки, в хорошем состоянии, с новыми коммуникациями, за 8,6 млн рублей.

Более просторных двухкомнатных квартир (площадью 56 кв. м и более) с заданными параметрами мало, не больше десятка, и все они находятся на первом или последнем этаже.

Вопрос 4. Хочу купить 2-комнатную квартиру в Химках в новом доме, уже готовом,

не на стадии строительства. В самом доме желателен минимальный набор инфраструктуры, парковка. Хотелось бы узнать, определены ли планы строительства метро в Химках? Хотят его провести туда уже давно, но до сих пор ничего и нет. Когда все-таки там будет метро? Есть ли новостройки в пешей доступности от этого места, сколько стоят квартиры в них? И как строительство метро отразится на ценах в этом городе?/ Галина Владимировна

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Метро в Химках действительно собирались провести уже давно. Однако до недавнего времени никакой определенности в данном вопросе не было. Сейчас уже известно, что власти построят в Химках ветку наземного метро, которая соединит ТРЦ «Мега» со станцией «Планерная» в Москве. Пока данный проект находится в стадии разработки, поэтому назвать точное количество новых станций, а также их месторасположение довольно затруднительно. Предположительно эти станции будут построены на ул. 9 мая и рядом с торговым центром «Торжок». По плану само метро должно появиться в Химках в 2017 году.

Безусловно, любое улучшение транспортной доступности города вполне естественно повышает его привлекательность как для покупателей, так и для застройщиков, что в свою очередь отражается на ценах. Городам, где планируется открытие новых станций метро, обычно обеспечен рост стоимости жилья как минимум на 10–15%.

Предложение на рынке жилья Химок сейчас одно из самых больших и разнообразных в Подмосковье. Здесь активно реализуется порядка 70 корпусов, в том числе уже построенных. Однако рядом с участком, где планируется проложить ветку метро, мало готовых новостроек. Например, на пересечении ул. Дружбы с просп. Мельникова (недалеко от ул. 9 мая) находится ЖК «Панорама». В самом комплексе есть подземный паркинг, стоимость двухкомнатных квартир здесь начинается от 7 млн рублей (площадь — от 67,57 кв. м). Если же рассматривать рынок готовых новостроек в Химках без жесткой привязки к определенному месту, можно обратить внимание на жилой комплекс «Лесной уголок», который находится на ул. Опанасенко. Стоимость 2-комнатных квартир в корпусах, введенных в эксплуатацию, начинается от 5,45 млн рублей, а площадь — от 50,3 кв. м.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

В настоящее время идет разработка проекта строительства линии метро, которая должна связать подмосковные Химки с Москвой и пройти по территории Новых Химок вдоль ул. Мельникова и ул. Панфилова. Предположительно она заработает до 2020 года.

В пешеходной доступности от новой линии на данный момент расположено порядка 12% всех реализуемых в городе новостроек. Предложение квартир в них составляет 26% рынка. Средняя цена реализации квартир в районе проектируемой линии составляет порядка 95 000 рублей за квадратный метр.

Столь высокая цена обусловлена довольно высокой стадией строительной готовности реализуемых в данном районе новостроек, также уровень цен уже частично отыграл новости о планах строительства линии метро в Химках.

В перспективе цены могут еще возрасти по мере увеличения строительной готовности проектов и приближения открытия метро, но изменение не будет значительным. Если рассмотреть рынок в целом, то уровень цен в районах Химок, удаленных от проектируемой линии и расположенных вблизи ж/д, не сильно изменится в случае появления метро. Ведь ж/д линия останется более удобным и быстрым вариантом добраться до Москвы, к тому же уже в 2013 году ожидается пуск поездов по новому пути, интервал между которыми составит порядка 5 минут в час пик, что станет наверняка достойной альтернативой метро.