Новостройки в городах за МКАД: возможен ли рост

Цена нового жилья в ближнем Подмосковье: прогнозы экспертов

Юлия Погорелова 06.09.2013, 13:08
Артем Геодакян/ИТАР-ТАСС

Квартиры в ближнем Подмосковье всегда пользовались популярностью у покупателей из-за более низкой, по сравнению с Москвой, цены. Как изменятся цены в новостройках за МКАД в краткосрочной перспективе, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости.

По оценкам экспертов, сейчас стоимость нового жилья в Подмосковье увеличивается достаточно медленным темпами. Самый оптимистичный прогноз – рост цен в пределах инфляции по итогам года. По оценкам компании «Азбука жилья», цен на новостройки ближнего Подмосковья за январь-август 2013 года увеличились на 3,7%. По итогам года рост данного показателя составит порядка 5% в целом по Московской области.

При этом эксперты подчеркивают неоднородность роста цен.

«Цены в городах ближнего Подмосковья растут достаточно медленными темпами, только наиболее удачные и качественные проекты показывают динамику на уровне 1,5-3% в месяц,», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«В целом ценовые тенденции на первичном рынке ближнего Подмосковья соответствуют общему макроэкономическому фону. Эскалация конфликта в Сирии привела к росту цен на нефть, а значит, в российской экономике можно ожидать оттепель. Однако это не означает, что цены будут обязательно расти. Скорее это шанс для девелоперов при окрепшем спросе продать то, что сейчас плохо продается. Так что взрывного роста цен ожидать не стоит. К тому же это потепление будет носить временный характер, так как основные проблемы экономики никуда не делись, поэтому я бы не рекомендовал девелоперам на радостях поднимать цены», — оценивает ситуацию руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Рост цен в Подмосковье мог бы быть более существенным — так как власти сейчас стали больше внимания уделять реконструкции магистралей, строительству инфраструктуры и т.д. Однако покупательская способность населения остается крайне низкой, и застройщики не могут вести агрессивную ценовую политику. «Существенный рост сейчас зафиксирован только в Люберцах и Котельниках, он обусловлен открытием новой станции метрополитена, запланированным на конец 2013 года. В этих городах цены с конца предыдущего года уже повысились на 10-15% (до 90-100 против 70-85 тыс. рублей за кв. м). А в следующем году стоимость жилья активно начнет расти в Мытищах и Химках – там также в ближайшее время появится метро (подземное и наземное)», — считает Мария Литинецкая.

Строительство метро и улучшение транспортной доступности – единственная причина роста цен быстрее рынка.

«В городах, где метро появится уже скоро (прежде всего, в Химках), улучшение транспортной доступности может подтолкнуть цены вверх. Там, где это дело более отдаленной перспективы, пока фактор метро не будет играть определяющей роли. Особенно, если помимо этого в городе существуют проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой, а рынок при этом затоварен. Поэтому ожидать роста цен, например, в Балашихе или Железнодорожном пока не стоит», — говорит Олег Репченко.

Однако и здесь есть свои нюансы, т.к. власти уже показывали, что могут менять озвученные ранее планы.

«С другими городами ситуация со строительством метро пока не такая определенная. Мытищи отчасти потеряли свою привлекательность, после переноса строительства станции метро Челобитьево, а возможна даже и полная отмена строительства этой станции в связи с проектом наземного метро», — считает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Дианов. На данный момент наземным метро планируется обеспечить Химки, Мытищи, Красногорск, Реутов, Видное, а конечные станции будут расположены в Люберцах, Балашихе, Домодедово, Пушкино, Одинцово.

По данным «Домус финанс», до конца 2013 года цены на новостройки в городах ближнего Подмосковья вырастут не более чем на 2%. «В целом можно отметить, что рынок преодолел отрицательный тренд, наблюдавшийся в мае-июне, еще до начала сезона активности покупателей. Так, по итогам июля средняя стоимость нового «квадрата» выросла в восьми из 15 городов, на которые приходится наибольший объем первичного рынка жилья области и Новой Москвы. Вероятнее всего, в группу «растущих» по итогам сентября перейдут почти все города, и положительная ценовая динамика сохранится, как минимум, до следующего лета», — считает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

В 2014 году эксперты прогнозируют сохранение текущих трендов – рост средней стоимости квадратного метра в наиболее удачных проектах и изменение цен в связи с изменением структуры предложения (с одной стороны — выход новых проектов, снижающих среднюю цену, с другой — увеличение стадии строительства уже начатых проектов, которое, напротив, толкает среднюю цену вверх, и т.д. )

«В 2014 году ситуация на рынке Московской области будет зависеть от проводимой новыми властями политики. По аналогии с сегодняшней ситуацией в тех городах, в которых наблюдается массовая застройка – представлено достаточно много проектов и возводится еще – средняя цена остается примерно на том же уровне. При этом внутри проектов рост цен, несомненно, есть: в зависимости от увеличения стадии строительной готовности увеличивается и средняя цена квадратного метра. За все время строительства объекта рост цен достигает 25- 30%. В тех городах Подмосковья, в которых сейчас представлен небольшой объем предложения, динамика цен будет зависеть от того, в каких классах будут позиционироваться новые проекты. Если на рынок будут выходить проекты эконом-класса, то будет наблюдаться снижение средней цены кв.м по городу, а если проекты комфорт- и бизнес-класса, то средняя цена вырастет», — рассказывает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Снижения стоимости жилья в новостройках по рынку Подмосковья в целом эксперты не прогнозируют. «Скорее, можно говорить о снижении стоимости в отдельных, менее удачных проектах, где предлагаемый продукт не соответствует ожиданиям целевой аудитории, например, есть проблемы с транспортной доступностью или с инфраструктурой.

Говорить о снижении стоимости недвижимости в целом по рынку пока преждевременно, цены могут упасть при условии значительного ухудшения общеэкономической ситуации в стране»,

— говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.