Денис Драгунский о мужестве
честно вглядеться в лица
своих предков

«Нужно ли нам доплачивать?»

Риэлторы отвечают на квартирные вопросы читателей «Газеты.Ru»

Юлия Погорелова 20.03.2013, 22:42
iStockPhoto

Можно ли выкупить квартиру в недостроенном доме у физлица, а не у застройщика? Можно ли превратить квартиру на Таганке в две квартиры в Крылатском без доплаты? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают эксперты рынка недвижимости.

Вопрос 1. Есть трехкомнатная квартира в кирпичном доме в районе м. Таганская,

ул. Большие Каменщики, 5 мин. от метро пешком. Квартира в хорошем состоянии, правда ремонт делали давно, когда въезжали – лет 10 назад, с тех пор капитальных обновлений не было. Окна выходят во двор и на улицу. В связи с семейными обстоятельствами нужно продать эту квартиру и купить две. Нужно: двухкомнатная и однокомнатная квартира в районах станций метро Строгино, Крылатское, Молодежная. Сколько стоит наша квартира, можно ли провести обмен без доплаты? Если нет, какую сумму нужно доплатить? / Иван

Оксана Растрыгина, руководитель отделения «Беляево» компании «Азбука жилья»:

Минимальная стоимость квартир в районе ул. Б. Каменщики на сегодняшний день составляет порядка 19 млн рублей. Более точную оценку можно провести, узнав подробные параметры квартиры, вполне возможно, что Ваша квартира будет стоить гораздо дороже указанной стоимости. Оценить возможность проведения обмена без доплаты, не зная пожеланий по приобретаемым квартирам, достаточно сложно. Но могу сказать, что если Вы готовы поменять свою квартиру на квартиры в типовых панельных домах, даже с улучшенной планировкой, то это возможно, вариант реальный. Стоимость однокомнатной квартиры в указанном Вами районе порядка 7 млн руб., двухкомнатной – от 10,5 млн руб.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Стоимость вашей квартиры составляет примерно 23-27 млн рублей, в зависимости от площади, качества ремонта и т.д. На эту сумму можно приобрести другие варианты без доплаты. Однокомнатная квартира с довольно качественным ремонтом в панельных домах, расположенных в указанных районах, будет стоить в среднем 7,5-8,5 млн рублей, двухкомнатная – 11-13 млн рублей.

Вопрос 2. Я рассматриваю вариант покупки квартиры в недостроенном доме у физлица.

У него есть предварительный договор участия в долевом строительстве. Скажите, можно ли покупать такую квартиру? Какие могут быть риски? Как сделать такую сделку максимально безопасной – как правильно передать деньги продавцу, чтобы быть уверенным, что документы на квартиру будут переоформлены на меня? / Ольга Александрова

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Если это действительно предварительный ДДУ, а не ДДУ, то покупатель должен понимать, что в данный момент у застройщика нет права заключать ДДУ (например, еще нет разрешения на строительство), поэтому переуступка прав ДДУ не может быть зарегистрирована в установленном 214 федеральном законом порядке. Однако в ПДДУ застройщик берет на себя обязательства в определенный срок заключить с физическим лицом ДДУ и зарегистрировать его. Физлицо может переуступить свои права и по ПДДУ, после согласования с застройщиком, застройщик в свою очередь внесет изменения в свой реестр. Риски при покупке новостройки действительно существуют — недострой, долгострой, двойные продажи.

Если покупатель решился приобрести квартиру в доме до получения разрешения на строительство, он принимает на себя еще один риск – вероятность отказа в выдаче такого разрешения со всеми вытекающими последствиями, вплоть до сноса дома по решению суда. Заключающим такого рода сделки рекомендуется производить расчеты безналичным платежом, чтобы в случае возникновения проблем был документ, свидетельствующий об оплате.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Действительно, на рынке появилось даже такое понятие как предДДУ — предварительный договор долевого участия, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. Однако это очень сомнительная схема, потому что по большому счету она не легитимна. Необходимо дождаться подписания основного договора долевого участия между продавцом и застройщиком (фактом его заключения будет считаться регистрация в Росреестре). Затем уже можно будет приобретать квартиру путем подписания договора уступки ДДУ, который также подлежит государственной регистрации.

Во-первых, необходимо узнать о фактически проведенных взаиморасчетах между застройщиком и продавцом квартиры. Если есть задолженность и договор уступки будет заключен, то этот долг перейдет на вас. От застройщика можно получить письмо, подтверждающее отсутствие финансовых претензий к участнику долевого строительства.

Во-вторых, важно убедиться в том, что квартира не находится под залогом у банка, если она приобреталась по ипотеке, иначе вы можете лишиться жилья. После проведения подобной проверки риски будут сведены к минимуму. Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры, можно осуществить расчет с продавцом через банковскую ячейку или аккредитив. При этом условием их раскрытия будет считаться государственная регистрация договора уступки ДДУ. То есть продавец сможет получить ваши деньги только после того, как новый договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Вопрос 3. Хочу продать земельный участок под ИЖС

в черте города Наро-Фоминск, 10 мин. на машине от ж/д вокзала. Участок 10 соток. Из коммуникаций — свет, вода на участке, газ по периметру участка. Сколько будет стоить такой участок? Стоит ли продавать участок сейчас или правильнее подождать какое-то время? Будет ли какой-то рост цен, учитывая, что Наро-Фоминск соседствует с Новой Москвой? / Сергей Анатольевич

Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty:

Соседство с Новой Москвой не будет влиять на рост цен на участки в Наро-Фоминске — изменение стоимости возможно в рамках инфляции на 5-10%. Для оценки участка по его точному расположению необходимо вызвать специалиста, чтобы учесть видовые характеристики и удаленность от проезжей части — поскольку участок в глубине поселка с видом на лес стоит дороже, чем аналогичный участок у дороги. Стоимость участка площадью 10 соток, находящегося не в пешей доступности до ж/д вокзала, будет варьироваться в пределах 3-5 млн рублей. Скорость продажи обратно пропорциональна цене, по времени может занять до года. Весной и летом ведется самая активная покупка участков, не стоит откладывать продажу на более поздний сезон.

Вопрос 4. Планируем купить двухкомнатную квартиру,

интересуют дома вокруг станций метро ВДНХ и Ботанический сад. Требования к квартире – максимум 15 минут пешком от станции метро, можно без ремонта, так как все равно будем переделывать под себя. Сколько будут стоить такие варианты? / Семен

Оксана Растрыгина, руководитель отделения «Беляево» компании «Азбука Жилья»:

Стоимость двухкомнатных квартир в районе метро ВДНХ и Ботанический сад начинается от 7 млн рублей. Далее все зависит от параметров квартиры: этаж, метраж, год постройки дома. В этих районах присутствуют дома как времен брежневской постройки (5-ти, 9-ти этажные), кирпичные дома сталинской и постсталинской постройки, так и современная панель улучшенной планировки.

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

Поскольку не указана площадь интересуемой квартиры, то стоит отметить, что разброс цен в указанной локации достаточно широк. Если говорить о двухкомнатной квартире площадью 40-45 кв.м в панельном или кирпичном доме, то бюджет покупки составит 7-9 млн руб. За 10-11 млн рублей можно найти квартиру площадью от 50 кв.м в панельном или кирпичном доме. В современных панельных домах двухкомнатные квартиры площадью порядка 60 кв.м предлагаются в бюджете около 13 млн рублей. Самые дорогие предложения в указанной локации представлены в новых монолитно-кирпичных домах. Например, в ЖК «Седьмое небо» двухкомнатная квартира площадью 81 кв. м предлагается за 27,5 млн рублей. В ЖК «ВВЦ-Тауэр» двухкомнатная квартира площадью 78 кв. м стоит 21 млн рублей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:

Средняя цена на квартиры с данными характеристиками составляет 8,4 млн рублей. На данный момент имеются 38 таких предложений. Например, «двушка» на Звездном бульваре (10 мин. пешком от м. ВДНХ) на 9 этаже панельного дома площадью 37 кв.м (кухня - 6 кв.м) с ремонтом эконом-класса стоит 8 млн руб. Квартира на ул. Бориса Галушкина (10 мин. пешком от м. ВДНХ) на втором этаже в кирпичном доме площадью 58 кв.м (кухня - 9 кв.м.) стоит 11,5 млн руб. «Двушка» на ул. Сергея Эйзенштейна (10 мин. пешком от м. Ботанический сад) на втором этаже в панельном доме, общей площадью 45 кв.м. (кухня – 6 кв.м.) стоит 6,7 млн руб.