Кого слушает президент

Жилья стало слишком много

Запрет на высотное строительство в Подмосковье комментируют эксперты

Юлия Погорелова 26.02.2013, 19:09
Борис Кавашкин/ИТАР-ТАСС

И.о губернатора Московской области Андрей Воробьев ввел мораторий на строительство высотных домов в Балашихе. Зачем мог понадобиться такой запрет? Как он отразится на стоимости жилья в городе? В каких еще подмосковных городах можно ожидать введения аналогичного моратория? На эти и другие вопросы «Газеты.Ru» отвечают эксперты и аналитики рынка недвижимости.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Заявление Воробьева носит, в первую очередь, эмоционально-политический характер. Правовые механизмы его реализации еще только предстоит запустить. Понятно, что заявление не имеет отношения как к уже строящимся домам, так и к домам, по которым разрешение на строительство получено. Так же трудно представить, как это заявление будет выполняться по отношению к проектам, для которых уже утвержден проект планировки. То есть получается, что заявление Воробьева касается объектов, которые находятся в перспективе запуска через 2-3 года. При этом тяжесть принятия решений, имеющих юридическую силу, ложится на городские власти, так как это в их полномочиях — устанавливать этажность и иные параметры допустимой застройки, выдавать разрешения на строительство, утверждать проекты планировки. Может так оказаться, что экономические интересы города и политические интересы губернатора, ведущего по сути предвыборную кампанию, могут не совпасть — и так или иначе новые многоэтажные дома будут строиться в Балашихе.

Не исключено, что ряд чиновников в Балашихе обладает опытом оформления градостроительных документов задним числом (по крайней мере, известны такие случаи в других муниципалитетах области) и прибегнет к такому варианту при работе с наиболее нужными застройщиками. Это делает инициативу Воробьева еще менее реализуемой в ближайшие пару лет. При этом в целом усилия по упорядочиванию застройки в Московской области являются необходимыми, так как создание социальной и инженерной инфраструктуры не поспевает за жилищным строительством, особенно в городах, где власти крайне несистемно и хаотично строят свои отношения с застройщиками, без понимания долгосрочных перспектив сбалансированного развития своей территории. Не исключено, что действия по инвентаризации застройки и охлаждению пыла застройщиков были бы полезны не только в Балашихе, но и в Красногорске, Химках и других населенных пунктах области.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор компании Blackwood:

Причины, по которым было принято такое решение, очевидны. В последние годы в Балашихе наблюдался бум строительства — ежегодно в городском округе вводилось 400-600 тыс. кв. м многоэтажного жилья, составляющих порядка 8-12% от общего объема ввода многоэтажных домов в целом по Подмосковью. С увеличением нового строительства усугубилась транспортная ситуация, пропускная способность Горьковского шоссе не позволяет в данной ситуации избежать пробок.

В настоящее время в Балашихе ведется очень активное строительство, в предложении представлено более 110 новостроек, из них более половины (53%) — многоэтажные дома. Объем предложения велик и разнообразен, что, скорее всего, в ближайшей перспективе сохранит текущий уровень цен.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»:

Население в Балашихе, только по официальным данным, с 2010 года по 2012 год увеличилось на 12%. Масштабное строительство в различных частях города только усугубило ситуацию с нехваткой школ, детских дошкольных и медицинских учреждений, а также негативно повлияло на дорожную ситуацию в городе. Возведение новых квадратных метров жилья не предполагало строительство необходимых объектов социальной инфраструктуры. Из-за этого возникли серьезные проблемы, связанные с комфортным проживанием жителей на данных территориях. Наложение запрета на многоэтажное строительство является вынужденной мерой, которая должна скорректировать рост численности населения до проведения необходимых мер по строительству новых социальных объектов. Распоряжение будет действовать до тех пор, пока местные власти не разработают единую стратегию развития социальной инфраструктуры всего города.

В ближайшее время не стоит ожидать резкого повышения стоимости жилья, так как рынок недвижимости в Балашихе перенасыщен предложениями новостроек. Из-за высоких темпов строительства жилья и низких темпов ввода в эксплуатацию новых школ и детских садов, медицинских учреждений, а также ухудшения дорожной ситуации проблема стоит остро в таких городах, как Красногорск, Одинцово, Мытищи, Видное. Данная ситуация характерна и для некоторых территорий Новой Москвы.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

Сегодня рынок недвижимости Балашихи перенасыщен. Как показывают последние наши исследования, даже если прекратить возведение новых комплексов в этом районе, то понадобится порядка 2-3 лет для того, чтобы продать уже построенное жилье. Запрет на высотные здания повлияет на динамику цен в городе. Рост цен на квартиры в новостройках, которые будут построены после запрета на многоэтажное строительство, может составить порядка 5% выше уровня инфляции.
Также малоэтажная застройка, в перспективе, позволит разгрузить плотность транспортного потока Горьковского шоссе.

С учетом того, что в Новой Москве заявлено около 16 млн кв.м жилья, большая часть которого находится в многоэтажных комплексах, мораторий можно ввести и на этих — присоединенных — территориях. Изначально они позиционировались как пригород для комфортного проживания, который отличается именно малоэтажным строительством. Но пока неизвестен Генплан, говорить о конкретных перспективах развития высотного строительства на присоединенных территориях рано.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Запрет на строительство многоэтажного жилья в Балашихе в данном конкретном случае связан с тем, что часть жилых комплексов, которые возводились или планируют возводиться в Балашихе, не предусматривают наличие всей необходимой инфраструктуры. Это характерно не только для Балашихи, но и для всего Подмосковья в целом. В любом другом городе Московской области, думаю, найдется не один подобный пример. Балашиха оказалась первой, на кого обратили внимание подмосковные власти, поскольку является одним из наиболее застраиваемых городов Подмосковья.

Возможно, стоит ожидать подобных мер в отношении и других городов Московской области. На мой взгляд, эта мера является достаточно действенной и может принести положительные результаты. Опасаться того, что в Балашихе вовсе прекратится строительство, не стоит, т.к. данный мораторий не касается тех застройщиков, которые выполняют свои обязательства по возведению всей необходимой инфраструктуры в рамках развития своих проектов. Более того, данная мера не затронет и те объекты, на которые уже получена вся необходимая разрешительная документация.

Если мораторий продлится достаточно долго, это может привести к тому, что на рынок Балашихи перестанут выходить новые объекты, и, как следствие, — приведет к повышению цен на квартиры в этом городе. Подобное развитие событий мы уже наблюдали на рынке недвижимости в Москве.

Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group:

Запретами ничего решить нельзя, только взвешенная обоснованная политика в плане градостроительства поможет найти необходимый баланс между инвесторами и городом. Но в Балашихе до сих пор никак не могут принять генплан развития города, где была бы предусмотрена программа для инвесторов, с указанием их обязательств по созданию социальной инфраструктуры. Кроме того, в генплане указываются и меры по развитию транспорта. Что касается любых мораториев, то они обязательно приводят к росту цен. Это видно на примере Москвы, где цены резко скакнули после запрета на массовое строительство, и сейчас столичные власти дают обратный ход (пусть и не афишируя этот факт) и согласовывают заявки на строительство. Более того, вето на строительство многоэтажек в Балашихе не заставит застройщиков свернуть все работы. Девелоперы будут компенсировать утраченные квадратные метры, возводя многоподъездные дома, что непременно приведет к удорожанию жилья. А уже заявленные проекты будут достроены.