Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Новостройки на Юго-Востоке: цены и проблемы

Сколько стоит квартира в новостройках в Котельниках, Люберцах и Дзержинском

Юлия Погорелова 20.02.2013, 22:02
Главная проблема ближнего Подмосковья на юго-востоке --дороги Александра Краснова/ИТАР-ТАСС
Главная проблема ближнего Подмосковья на юго-востоке --дороги

«Газета.Ru» начинает публикацию серии статей о новостройках ближнего Подмосковья. В первом обзоре — города Котельники, Дзержинский и Люберцы.

Первый обзор посвящен трем городам на юго-востоке, расположеннным сразу за МКАД (не более 5 км). Именно они пользуются наибольшим спросом у покупателей на этом направлении.

В этих городах преимущественно строится жилье эконом-класса, реже встречаются проекты комфорт-класса. Наиболее активно застраиваемый город — Люберцы, в Дзержинском и Котельниках новостроек в два раза меньше. «Юго-восточное направление традиционно относится к непрестижным. Поэтому эти города начали активно застраиваться позже более «солидных» западных, юго-западных и северо-западных», --говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По подсчетам компании «Метриум Групп», в Люберцах продажи ведутся в 7 проектах. «Почти все проекты представляют собой крупные жилые комплексы, включающие не только сами дома, но и объекты инфраструктуры. Всего в Люберцах в продаже 14 корпусов, из которых 4 — панельные (мкр. «Красная Горка»), а остальные — монолитно-кирпичные. Среди наиболее интересных проектов следует выделить ЖК «Академический». Три корпуса возводятся поблизости от железнодорожной станции, строительные работы ведутся довольно быстрыми темпами, а в составе комплекса заявлена собственная инфраструктура. Также привлекательным выглядит и миниполис «Самоцветы». Это жилой комплекс комфорт-класса, находящийся на достаточно высокой стадии строительства. В его состав также входят многоуровневый паркинг и коммерческие объекты», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В Дзержинском продажи ведутся всего в двух объектах –

в монолитно-кирпичном доме эконом-класса на улице Угрешской и в ЖК «Никольский Квартал». В Котельниках выбор не намного больше – всего 3 новых проекта, в которых предлагаются квартиры в 4 жилых корпусах. Например, в ЖК «Белая Дача» в продажу вышли два корпуса на ранней стадии строительства.

По данным «Азбуки жилья», средняя стоимость квадратного метра в Люберцах в новостройках составляет 77,4 тыс. руб. В Дзержинском — 76,1 тыс. руб., в Котельниках — 72,9 тыс. руб.

По данным компании Blackwood, в Котельниках цены на первичном рынке варьируются от 52 000 до 125 000 руб. за кв. м. Минимальные цены отмечены в мкр. «Южный» и ЖК «Белая Дача». Цены в новостройках в Дзержинске находятся на уровне 68 000 - 85 000 руб. за квадратный метр, в Люберцах цены в жилых комплексах эконом-класса варьируются от 57 000 до 93 000 руб. за квадратный метр, в комфорт-классе — от 72 000 до 120 000 руб.

По данным IRN.RU, средняя стоимость жилья в Котельниках еще ниже — 63 600 руб. за квадратный метр. При этом

цены на жилье в новостройках юго-восточного направления ниже, чем в среднем по ближнему Подмосковью —

здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 84 800 рублей. Для сравнения — в Москве квадратный метр стоит 164 576 рублей.

По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, в Люберцах многие комплексы находятся на высокой стадии строительства либо уже введены в эксплуатацию — поэтому средняя цена квадратного метра в новостройках Люберец довольно высокая.

По мнению экспертов,

рост стоимости жилья в новостройках в указанных городах происходил в рамках общерыночных тенденций.

Например, по словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, положительная динамика цен в Люберцах связана с увеличением стадии готовности новых корпусов в Красной Горке, которые вышли на продажу в 2012 году. «С 4 кв. 2011 года по 4 кв. 2012 года на первичном рынке жилья Люберец и Котельников наблюдалась положительная динамика среднего уровня цен — рост на 9 и 4,6% соответственно. На квартиры в новостройках Дзержинского за тот же период наблюдалась отрицательная динамика цен: минус 0,4%. Сокращение средневзвешенной цены кв.м в Дзержинске связано с выходом в продажу нового ЖК в начале 2012 года», — считает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский.

При этом, по данным IRN.RU, падение цен на жилье в прошлом году произошло в Котельниках - -минус 11,9% за год. «Такое падение связано с заметным обновлением рынка в 4 квартале 2012 года. Так, из 5 новостроек в 2-х продажи только начались, а сами объекты находятся на стадии котлована, еще одна новостройка вышла на рынок в 3 квартале 2012 года. При этом ушло с рынка в 2012 году сразу 5 объектов. Уже в начале года они были на высокой стадии готовности, поэтому стоили дороже новых объектов», — поясняет Олег Репченко.

В Люберцах цены выросли на 10,7%, в Дзержинском — на 5,8%.

По оценкам «Метриум Групп», за год цены на квартиры в этих городах подросли на 8-10%. В 2013 году рост стоимости может быть более значительным — за счет предполагаемого улучшения транспортной доступности. Так, в декабре 2013 года в Котельниках планируется открыть станцию метро Котельники. В итоге транспортная ситуация должна улучшиться не только в Котельниках, но и в Дзержинском, который соединен с Котельниками Дзержинским шоссе. «Рост цен был обусловлен общерыночными факторами, а также предполагаемым улучшением транспортной ситуации. В 2013 году можно ожидать более высоких темпов роста в связи с приближением окончания работ по строительству развязки на Новорязанском шоссе, а также строительством новых станций метрополитена. Наиболее перспективным с этой точки зрения следует считать город Котельники. Здесь уже в конце 2013 года планируется открыть метро, к тому же развязка на Новорязанском шоссе значительно улучшит транспортную ситуацию в городе», — считает Мария Литинецкая.

«Цены на недвижимость в этих городах росли в среднем на уровне рынка. Заметных ценовых скачков на рынке недвижимости мы не наблюдали. Однако

когда планы по строительству метро будут реализованы, можно ожидать, что цена на существующие объекты покажет рост на уровне 15%,

покупатели и застройщики могут проявить дополнительный интерес к району», — говорит Софья Лебедева.

Сейчас одна из проблем этой части Подмосковья – плохая транспортная доступность, которую эксперты отмечают во всех трех указанных городах. «В последние годы город Люберцы активно застраивается, население его растет, а дорожная инфраструктура не развивается. Практически круглосуточно в городе пробки, ситуация усугубляется бесконтрольным движением большегрузного транспорта и ремонтом эстакады над Смирновской улицей. Альтернативных путей добраться домой у жителей нет — приходится стоять в многокилометровых пробках, в маршрутках или в личном транспорте», --говорит руководитель аналитической службы «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

«Город Дзержинский расположен обособленно, железнодорожного сообщения не имеет. Один въезд возможен со стороны Москвы, другой – со стороны Котельников и Люберец. В центр Москвы можно проехать по Новорязанскому шоссе через Люберцы либо через МКАД. Получается, напрямую на шоссе жители Дзержинского выехать не могут. Общественный наземный транспорт ходит, однако транспортная ситуация на данный момент оставляет желать лучшего. В Котельниках есть железнодорожная ветка, но она предназначена для грузоперевозок. Жители могут пользоваться только наземным общественным транспортом. В данный момент в Котельниках ведется активное строительство эстакады через Дзержинское шоссе и железную дорогу. Эстакада свяжет две части города, что облегчит транспортную ситуацию для местных жителей», — рассказывает Софья Лебедева.