Кого слушает президент

Пересмотр условий в Новой Москве

Как изменятся условия для застройщиков Новой Москвы

Юлия Погорелова 14.02.2013, 18:32
Новую Москву застроят комплексно ИТАР-ТАСС
Новую Москву застроят комплексно

Московские власти в очередной раз заявили о том, что Новая Москва не должна превратиться в спальный район. Инвестконтракты на строительство недвижимости на этой территории могут быть пересмотрены, требования к девелоперам — повышены. Приведет ли это к сворачиванию проектов, отразится ли на стоимости жилья, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости.

В очередной раз московские власти заявили о том, что строительство в Новой Москве не должно превратиться в создание спального района. Поэтому не исключено, что инвестконтракты на строительство недвижимости на присоединенной территории могут быть пересмотрены. «Одной из причин такого пересмотра может стать отсутствие в условиях инвестиционных контрактов обязательств застройщика по строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры, то есть поликлиник, детских садов, школ, парковок, дорог», - заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

По данным департамента, сейчас на новой территории заключено 87 инвестиционных контрактов, из них 55 — в стадии строительства, 18 – проектируются. При этом в Новой Москве выдано более 4,8 тысяч разрешений на строительство, большая их часть — до 1 июля 2012 года.

По мнению экспертов, решение о пересмотре контрактов на строительство может затронуть только проекты в самой начальной стадии. И то изменения могут быть незначительными. Более того, поскольку власти неоднократно указывают на необходимость снижения плотности застройки, новые проекты, скорее всего, будут малоэтажными.

«В уже реализуемых проектах могут быть скорректированы параметры соотношения жилой части и инфраструктурной составляющей, возможно, плотности и этажности застройки. Однако учитывая существенный объем новых проектов и тот факт, что реализация большинства из них начата недавно, снижение объемов предложения маловероятно. Что в свою очередь сохранит и уровень цен в новостройках Новой Москвы», — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

«В целом можно сказать, что страсти вокруг территории Новой Москвы поутихли, и эти территории так же интересны девелоперам, как и ближнее Подмосковье. По разным оценкам,

в настоящее время уже застраиваются или согласованы 30-35% всех проектов, которые возможно реализовать на территориях Новой Москвы.

С этими проектами вряд ли произойдут какие-либо существенные изменения. В противном случае, это может крайне негативно отразиться на процессе строительства, вплоть до остановки реализации. А вот какие дополнительные требования предъявят власти к новым проектам? От этого и будет зависеть дальнейший интерес девелоперов. К слову сказать, повышенные требования к социальной инфраструктуре сейчас предъявляются и к подмосковным проектам», – рассказывает Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости компании MR Group.

Девелоперы пока готовы реализовывать проекты даже в условиях возможного пересмотра контрактов. «Девелоперы в текущих условиях могут реализовывать комплексные проекты на территории Новой Москвы, но с учетом московских норм и соответственно при необходимости корректировки своих проектов с точки зрения комплексного развития. Это и обеспечение жилых комплексов инфраструктурными объектами в нужном объеме, в том числе детскими садами, школами, поликлиниками, паркингами, строительство дорог», — считает коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Сергей Кузьминов.

При этом не все участники рынка говорят о заинтересованности девелоперов в новых территориях. С одной стороны, они получили новые площадки для реализации проектов, с другой стороны – рынок уже переполнен.

«В целом, территория Новой Москвы для девелоперов мало интересна, так как ранее одобренных и запущенных проектов — вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить спрос на ближайшие годы. Это, конечно, не отменяет возможности поиска и нахождения интересных площадок, только вероятность события — крайне низка, а степень неопределенности — велика. На этом фоне вполне возможны сделки, когда девелоперы и инвесторы, лучше знакомые с требованиями и обычаями московских властей, будут входить в уже одобренные проекты или перекупать их у подмосковных девелоперов, которые лучше ориентируются в областных порядках, чем в московских», — говорит руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

По мнению заместителя руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергея Жаркова, инвестиционный интерес у девелоперов к Большой Москве есть. «Правда, я бы не сказал, что он намного сильнее, чем к Подмосковью в целом. Возможно, в связи с усиленной ревизией проектов некоторые девелоперы предпочтут не начинать бизнес на присоединенных территориях — кто-то уйдет в районы Московской области», — считает Сергей Жарков.

Строить проекты далее 30 км от МКАД на новых территориях застройщикам неинтересно – из-за отсутствия спроса.

«Что касается площадок, расположенных в Новой Москве, на расстоянии более 30 км от МКАД, то здесь ситуация ровно такая же, как и в Подмосковье в целом.

Девелоперу, который рассчитывает на ликвидность проекта, интересна точечная застройка в городах в рамках сложившейся инфраструктуры.

А для реализации проектов комплексного освоения территорий объем спроса явно недостаточен», — считает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. «С одной стороны, эта зона (Новая Москва) благоприятна для проживания в силу хорошей экологии и небольшого количества промышленных предприятий. Минусом является удаленность от МКАД. Строить новые проекты лучше вблизи от железнодорожных станций, чтобы автодорога могла дублироваться другим видом транспорта — электричками, поездами-спутниками», — поясняет руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

В последнее время динамика стоимости квадратного метра в Новой Москве неоднозначна. При появлении новых проектов эксперты фиксируют снижение цен, по мере строительства новостроек – наоборот, повышение.

«Продажи в проектах Новой Москвы шли достаточно высокими темпами, корпуса на начальных этапах строительства активно выводились в продажу по стартовым ценам. В такой ситуации общая ценовая динамика сильно зависит от структуры предложения. Так, в 2012 году, в месяцы, когда на рынок было выведено много новых корпусов (ноябрь, декабрь), наблюдалась отрицательная динамика цены. Когда же новые корпуса не выводились или выводились в небольшом количестве, а степень готовности уже имеющихся на рынке домов повышалась (так было в сентябре-октябре 2012 года), наоборот наблюдался незначительный положительный ценовой тренд. В январе 2013 года, несмотря на вывод в продажу новых объемов предложения, наблюдалась положительная ценовая динамика, как в рублевом, так и в долларовом выражении. Так, относительно декабря 2012 года квадратный метр в новостройках Новой Москвы в рублях прибавил около 0,5% (82 395 руб.), тогда как в долларах вырос на 2,2% ($2 726)», — сообщил «Газете.Ru» генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Теоретически, уменьшение предложения может стать основанием для роста цен на жилье на новых территориях. Однако из-за повышения стоимости жилья может сократиться интерес со стороны покупателей. Поэтому существенного роста стоимости жилья в Новой Москве, на волне пересмотра инвестконтрактов, ждать не стоит. Рост цен может произойти, если количество отмененных проектов будет значительным. Однако такой сценарий развития события кажется экспертам маловероятным. «Пересмотр инвестконтрактов будет происходить точечно, ведь, если девелопер выполняет свои обязательства по контракту, заставить его изменить условия и взять на себя дополнительную нагрузку сложно, хотя и можно — путем долгих переговоров и торга. В крайнем случае, можно расторгнуть договор в суде с выплатой девелоперу компенсаций. Но такие конфликты мало кому нужны.

Если же правительство Москвы вдруг решится в массовом порядке расторгать инвестконтракты в суде, это дорого ему обойдется и подорвет доверие застройщиков на долгие годы.

Такое развитие событий приведет и к росту цен, но оно крайне маловероятно. Тем более, что многие стройки идут на собственных участках, а не на арендованных у властей, и на их владельцев надавить еще сложней. Кроме того, в Новой Москве нет огромного количества долго не выполнявшихся инвестконтрактов, которое образовалось в Москве и привело к массовому пересмотру», — объясняет Александр Пыпин.