Цены в Новой Москве: мнение экспертов

Сколько будет стоить квадратный метр жилья в Новой Москве?

Юлия Погорелова 17.07.2012, 19:17
Новую Москву застроят комплексно ИТАР-ТАСС
Новую Москву застроят комплексно

С 1 июля 148 га на юго-западе Подмосковья официально стали Москвой. Однако ажиотаж, начавшийся после объявления в 2011 году о расширении столицы, прошел. Теперь покупателям квартир на новой территории недостаточно только московской прописки — нужна московская инфраструктура, которая в ближайшее время не появится.

«Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка, что сейчас происходит с ценами на жилье на присоединенной территории. По их мнению, сейчас потенциал роста стоимости недвижимости исчерпан. Нужно ждать реальных действий по улучшению инфраструктуры.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

По нашей информации, на присоединенной территории сейчас ничего значительного не происходит. Что-то происходило год назад, когда только объявили о расширении Москвы. Застройщики, которые реализовывали новостройки на этих территориях, быстро продали квартиры в них. Однако таких объектов было немного — порядка 10 жилых комплексов. В первые недели после объявления о расширении Москвы цены выросли на 10%, по некоторым объектам — на 15%, но потом практически держались на месте. Такой рост произошел бы и в рамках рынка за год.

Факт юридического включения новых территорий не вызвал ажиотажа — покупатель больше смотрит на качество жизни, а оно не изменилось.

А если качество жизни не изменилось, то почему такие объекты должны стоить заметно дороже?

Тем более, вся эта история несет и немало рисков. Для бизнеса на новой территории — это новые налоги. Для инвесторов, пока нет генплана, непонятна ситуация с земельными участками, на которых они планировали построить новые проекты. Может быть, в будущем там будет проходить трасса? Тогда землю изымут, при этом по значительно меньшей стоимости, чем они рассчитывали.

Немалую роль сейчас играет и ухудшение макроэкономической ситуации. Если бы сейчас был 2006 год, по рынку ходили бы шальные деньги, цена на нефть росла и был приток иностранных инвестиций, тогда бы развитие территорий и, соответственно, рост цен не заставили себя ждать.

Прежде чем цены начнут снова расти, нужно разработать и утвердить план по развитию территорий. Если говорить об опыте Москвы, то обсуждение и принятие генплана столицы заняло несколько лет. Сейчас только проводится тендер на выбор организации, которая будет этим заниматься. До этого времени рост цен на новых территориях не будет отличаться от остального Подмосковья.

Однако могут быть локальные всплески цен — при объявлении об улучшении инфраструктуры.

Например, если объявят о реконструкции Калужского шоссе, то цены в Троицке и по пути до него могут подскочить, но в остальных районах ничего не изменится. Как правило, меры по улучшению инфраструктуры увеличивают стоимость жилья на 10-30%. Например, открытие станции метро в среднем добавляет 10% к общерыночному росту. Так, при реконструкции Киевского шоссе дополнительный прирост цен на жилье доходил до 30%.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»

Сейчас количество сделок не увеличилось. Летом покупатели предпочитают отдых сделкам с недвижимостью.
Некоторые продавцы и их представители стараются продать объекты в Новой Москве подороже. При покупке квартиры на этой территории получаешь московскую прописку — это некий маркетинговый ход для повышения цены.

С другой стороны, за последние две недели по рынку прошло много известий относительно новых территорий и стала очевидна разность интересов тех, кто связан с этой инициативой. Более того, цены на нефть снизились за последние месяцы со $120 до $100 за баррель. Это значит, что 3-4% бюджета уйдут в минус. Соответственно, денег на развитие новых территорий будет меньше, чем предполагалось изначально.

Общественность понимает, что создание Новой Москвы — это процесс не двух лет, а десятилетий. Кроме московской прописки покупатель жилья на этой территории пока не получает никаких бонусов . Разве что еще прибавка к пенсии на несколько тысяч. Но редкий покупатель думает о прибавке к пенсии, когда покупает квартиру за несколько миллионов.

Сейчас рост цен на жилье на присоединенной территории практически приостановился. Например, по нашим данным, за год цены в Троицке выросли на 18%.

Дальнейшего роста цен на 20% точно не будет. Все что можно было выжать из этого события, уже выжато.

Только тогда, когда будут конкретные действия по строительству инфраструктуры — школ, дорог, детских садов — цены начнут увеличиваться. Это станет известно только через два-три года . При этом это касается территории только до Троицка. Дальние земли пока никто не будет детально планировать.

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»

Главная тенденция рынка жилья на присоединенных территориях — это рост спроса на новостройки. С официальной сменой статуса новых земель заметно выросла их привлекательность для покупателей, выбирающей место в Подмосковье для покупки своей первой квартиры. При этом цены на новостройки на стадии котлована выросли примерно на 30%. На вторичном рынке жилья присоединение новых территорий прошло спокойнее, в течение прошлого года мы наблюдали, как продавцы постепенно поднимали цены.

Так, в Троицке, по данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость вторичного жилья за 12 месяцев выросла на 20% до 102 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, в Домодедово, о котором сейчас заговорили как о новом возможном месте переезда чиновников, за год цены выросли на 5,4%, до 83,3 тыс. рублей, предложение просело на 5,5%.

Что касается рынка аренды квартир в Новой Москве, то тут ситуация не менялась ни на протяжении последнего месяца, ни вообще с момента утверждения новых границ.

Арендаторы по-прежнему не хотят переезжать за МКАД. В первую очередь из-за невысокого уровня развития инфраструктуры, отсутствия достойных рабочих мест и перспективы тратить на дорогу более двух часов в день.

Нанимателей не смущают даже высокие московские ставки, которые минимум на 7-10 тыс. рублей выше средней стоимости найма жилья в Подмосковье.

Скорее всего, ситуация может измениться, когда новостройки будут обжиты, а в районах появится необходимая инфраструктура. Я полагаю, это случится не ранее чем через 7-10 лет.

Это довольно оптимистичный прогноз, ведь чтобы территории Новой Москвы достигли «старостоличного» уровня, нужно не менее 20-30 лет, а в некоторых случаях и больше.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Спрос на жилье в Новой Москве с момента объявления о данном проекте заметно возрос. Эта тенденция начала прослеживаться еще летом 2011 года, то есть фактически сразу после сообщения о планах по расширению границ столицы, объявленных в июне 2011 года.

Однако первая волна ажиотажного спроса минула, и большинство покупателей, которые могли на тот момент вложиться в покупку квартиру на присоединяемой территории, это сделали. Разумеется, спрос на квартиры в Новой Москве будет сохраняться на высоком уровне, так как эти территории имеют хороший потенциал развития и улучшения качества проживания до столичного уровня. При этом

темпы увеличения спроса будут значительно более умеренными, так как ценовой уровень уже не тот, что год назад.

Скорее, спрос на жилье будет умеренным, стабильным и будет возрастать уже при условии новых факторов.

По нашим данным, сейчас средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Новой Москвы составляет 105,3 тыс. рублей за квадратный метр, на первичном рынке — 80 тыс. рублей за квадратный метр.

При сохранении текущей макроэкономической ситуации и уровня спроса рост средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Новой Москвы продолжится. По итогам 2012 года он может составить 6-8%. На вторичном рынке жилья Новой Москвы рост средней цены предложения немного замедлится, но по итогам года составит 20-22%.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»

После первого июля никаких существенных изменений на присоединенных к Москве территориях не произошло. Однако, интерес к региону Новой Москвы по-прежнему остается высоким. Цены медленно, но динамичнее, чем в целом на рынке недвижимости московского региона, растут и уже достигли существенных показателей. Стоимость объектов недвижимости на территории Новой Москвы значительно отличается от стоимости недвижимости в других подмосковных городах, находящихся на одинаковом удалении от МКАД. В качестве примера можно привести поселок Коммунарку и город Видное. В Коммунарке цена квадратного метра выше на 15-20%.

Доля инвестиционных сделок растет, в среднем количество таких сделок составляет 25%, а в объектах на ранних этапах строительства доходит и до 50%.

Средняя стоимость квадратного метра в ближнем радиусе Новой Москвы составляет 70-80 тыс. рублей. На вторичном рынке жилья этого региона цена квадратного метра достигает 100-120 тыс. рублей. Резких скачков в ценообразовании не наблюдается. С лета-осени 2011 года происходит плавный рост цен. Прогнозируется дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра.

Чем интенсивнее будет осваиваться территория Новой Москвы, тем быстрее будет расти капитализация объектов недвижимости.

Что касается рынка загородного жилья, то здесь ситуация неоднозначная. На сегодняшний день никаких движений на этом рынке не наблюдается. Не происходит активного выхода новых девелоперских проектов.

Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

После первого июля существенных изменений по уровню цен на территории Новой Москвы не произошло, поскольку пока изменился только административный статус территорий. Большинство застройщиков цены не повышали, тем не менее, некоторые девелоперы скорректировали цены в сторону увеличения, например, квартиры в ЖК «Переделкино Ближнее» и ЖК «Первый Московский» прибавили в стоимости около 0,5-1%.

По мере развития уровня социальной и транспортной инфраструктуры на присоединенных территориях уровень цен на новостройки Новой Москвы будет подтягиваться к значениям цен в граничащих спальных районах Москвы.

Петр Машаров, генеральный директор CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость

Цены в Новой Москве начали меняться сразу после объявления о присоединении территорий к Москве старой. В среднем, ценник подскочил на 10-15%. Продажи в означенном районе выросли до 20%, впрочем, справедливости ради надо отметить, что рост продаж новостроек мы наблюдаем и в других районах Подмосковья, хотя и не такой значительный.

Что касается загородного жилья (частные дома, коттеджи, дачи), то

некоторые продавцы сняли свои объекты с продажи для прояснения ценовой политики, а проще говоря, для того, чтобы подождать, опасаясь прогадать в деньгах.

Для инвесторов, вкладывающих деньги в новостройки, присоединение новых территорий также послужило знаком для активизации и увеличения инвестиций в данный район. Теперь квартиры тут стали привлекательными для переселенцев из Москвы, ведь для многих переезд в Подмосковье был невозможен по психологическим причинам. Теперь же когда родное название Москва распространенно на более широкую территорию, расстояние до МКАД не играет уже существенной роли.

Владимир Моребис, директор департамента проектов компании Est-a-Tet

Сегодня на присоединенных территориях действуют обычные законы рынка недвижимости — цены растут в зависимости от стадии готовности, близости к инфраструктурным объектам (необязательно к Москве, но и к городам-спутникам), наличия комплексной застройки, качества строительства и так далее.

Самые удачные проекты могут подорожать до конца года еще на 15%, но средние цены в Новой Москве все равно в ближайшие годы не сравняются с ценами на московские новостройки.

Сегодня цены в новой Москве достигают 90 тыс. руб. за квадратный метр — это однокомнатные квартиры в Щербинке, одни из последних. А в Москве цены начинаются от 130 тыс. руб. за квадратный метр в районах экономкласса. В Ватутинках, Троицке, которые пользуются хорошим спросом, ценник уже в районе 80 тыс. руб. По нашему опыту работы с покупателями мы видим: наряду с юридическим статусом и фактической близостью к Москве важно еще и наличие инфраструктуры. Скажем,

цены в Троицке сегодня выше, чем в домах на Киевском шоссе, расположенных не в черте городов, которые территориально расположены ближе к Москве --

потому что близость к инфраструктуре такого крупного города как Троицк сама по себе повышает цену.

Что касается инвестиционных сделок, то они, безусловно, есть, но они не столь значимы и на рынок не влияют. Если раньше этот процент по некоторым объектам доходил до 30%, то сегодня инвестиционных сделок не более 5%. В основном в Новой Москве покупает молодежь до 35 лет, для которой это хорошая возможность улучшить жилищные условия, купить стартовое жилье после аренды квартиры. Увеличилось количество пожилых покупателей — если раньше пенсионеры не хотели ехать в Подмосковье, потому что по социальным условиям Москва до сих пор превосходит остальные регионы, то теперь этот вопрос не стоит — новые территории объявлены частью столицы.