Подмосковье закрывается: что будет с ценами на жилье

Что будет с ценами на жилье в Подмосковье: мнение экспертов

Юлия Погорелова 22.06.2012, 17:46
В Подмосковье жилья много, с инфраструктурой проблемы ИТАР-ТАСС
В Подмосковье жилья много, с инфраструктурой проблемы

Губернатор Подмосковья Сергей Шойгу предложил приостановить строительство жилья в Подмосковье и сконцентрироваться на развитии инфраструктуры. Отразится ли решение нового губернатора на стоимость жилья в Московской области?

«Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка, к чему приведет инициатива нового губернатора Подмосковья. Факт отсутствия инфраструктуры эксперты признали, однако к единому мнению по дальнейшей динамике цен не пришли. С одной стороны, сокращение предложения должно вызвать рост цен, с другой — в Подмосковье наблюдается переизбыток нового жилья.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

У этого вопроса, как у медали, есть две стороны. С одной – очень правильно ограничить объем ввода новостроек в пользу инфраструктуры. Мы уже полгода говорим о том, что в Московской области наблюдается некоторое перепроизводство новостроек. С другой стороны, в Подмосковье есть достаточно свободных земель, чего уже почти нет у Москвы.

Посмотрим на ситуацию в Москве. Когда городом стало руководить новое правительство, оно сразу же запретило какое-либо строительство в пределах ТТК. Произошла ревизия инвестконтрактов, многие были расторгнуты. Прошло два года, теперь раздались первые заявления о том, что осенью несколько участков будут опять выставлены на торги.

В области может пройти аналогичный процесс, возможно, на него тоже потребуется пара лет.

На ценах, на мой взгляд, это решение никак не отразится. Опять же — давайте посмотрим на Москву. Цены здесь фактически не растут с 2006 года — и дальше будут колебаться в коридоре $4000-6000 за квадратный метр в сегменте экономкласса.

Того объема жилья в Подмосковье, которое строится сейчас, хватит на несколько лет. За это время значительных изменений цен не произойдет. Возможна волатильность, временные скачки вверх и вниз, но четкого тренда в ту или иную сторону не будет.

Юрий Кочетков, ведущий аналитик DOMGEO.ru

В Подмосковье на начало этого года застройщики имели разрешения на строительство около 16,4 млн кв.м. жилья, причем значительная часть этого объёма уже находилась в активной работе. Понятно, что

при всём своём желании новый областной мэр останавливать эти стройки не будет,

как и в подобной ситуации в 2010 году в Москве никто не прекращал возведения разрешенных проектов.

В то же время существует сильная диспропорция между заявленными объёмами ввода жилья и развитием так называемой линейной инфраструктуры — газопроводов, ЛЭП, дорог, теплотрасс и пр., не говоря уже о рабочих местах для будущих жильцов. Именно на это указывает Сегрей Шойгу. Особенно сильно проявится эта диспропорция на территории Новой Москвы (бывшем Подмосковье).

Возможным вариантом развития событий может быть полное законодательное ограничение высотности строительства в области (сейчас это ограничение касается лишь проектов, не прошедших соответствующую комиссию). Но даже это решение даст эффект лишь спустя 3 - 4 года.

В Подмосковье сейчас осел вытесненный из столицы экономкласс — ввод многоквартирного жилья здесь около 5 млн.кв.м. в год Ограничение областной стройки, фактически, означает удар по этому сегменту.

А это, в свою очередь, подстегнет цены, как на вторичном рынке, так и на первичном (кроме, пожалуй, элитного сегмента и рынка коттеджей). Такой сценарий наблюдался в Москве в 2003-2006 годах, когда из дела выбыли миллионные площадки в Марьинском Парке, Южном и Северном Бутово и т.д.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»

В период правления в области команды Громова строительство жилья в Подмосковье бурно развивалось, чему были как объективные, так и субъективные причины. Однако, развитие транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры серьезно отставало. Поскольку ситуация усугублялась все эти годы постепенно, то возник эффект «привыкания» и проблемы «замыливались». Однако, когда к управлению пришла новая команда и окинула происходящее свежим взглядом, не удивительно, что у нее появилось желание как-то исправить ситуацию дисбаланса роста численности населения области, плотности жилой застройки и катастрофически отстающей инфраструктуры.

Фактически областные власти хотят пойти по пути Собянина, который, придя к власти, посчитал приоритетным направлением развития рост качества жизни москвичей, а не массовую жилищную застройку.

В результате (хотя здесь помог и кризис 2008 года) ввод в строй жилья в столице стабилизировался на уровне менее 2 млн. кв. м жилья в год, а массовая застройка была окончательно вытеснена в Московскую область.

В Московской области, вероятнее всего, власти пойдут по пути стимулирования малоэтажного строительства, ограничения высотности застройки и проведут ревизию проектов в городах ближнего Подмосковья, где сложилась катастрофическая ситуация с плотностью застройки и недостатком инфраструктуры.

В таких городах как Балашиха, Железнодорожный, Подольск, да и в большинстве населенных пунктов Ближнего Подмосковья — огромные очереди в детские сады, обучение в школах в 2 смены, недостаток квалифицированных врачей.

Во многих новых районах массовой застройки нет надлежащего качества водоснабжения и отопления, дома часто подключены к электричеству по временной схеме. Все эти «авгиевы конюшни» придется разгребать не один год. При этом

зону среднего и дальнего Подмосковья новая политика властей, скорее всего, затронет в меньшей степени и, таким образом, застройщики будут вытесняться еще дальше от МКАД.

Речь в первую очередь идет о многоэтажных домах, которых в области вводится около 4 млн. кв. м в год. Вряд ли эта цифра быстро сократится, так как сейчас на разной стадии строительства — более 10 млн. кв. м многоэтажного жилья в Подмосковье.

Впрочем, в случае развития экономического кризиса, сокращение объемов строительства жилья произойдет и без усилий властей, однако, и у самих властей будет крайне мало ресурсов для развития транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, а у цен из-за падения уровня доходов населения не будет шансов для роста. Однако, если именно административными методами удастся сократить ввод в строй многоэтажного жилья через 1-2 года хотя бы на 500 тыс. кв. м, то, на фоне благоприятной экономической ситуации, это подстегнет рост цен в 2014-2015 году на подмосковные новостройки.

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»

Мы уже говорили, что запаса прочности (то есть существующих объемов) в Подмосковье хватит еще на целых десять лет. В связи с этим

мы не ожидаем, что инициативы губернатора Московской области Сергея Шойгу выльются в повышение цен.

Как заявляли ранее власти, «замораживаться» уже строящиеся объекты не будут.

Наиболее перенасыщенными являются западное, юго-западное и южное направление. Большое количество проектов выводится в «Новой Москве», которая пока еще не вошла окончательно в состав столицы. Разумеется, существующей инфраструктуры на присоединяемых территорий явно будет недостаточно.

По ряду районов Московской области отмечается превышение предложения над спросом (уже в 3-4 раза), и этот разрыв будет увеличиваться и дальше.

Это будет видно уже в сентябре-октябре, и более отчетливо к концу года. Предложение будет больше, чем спрос, уже в целых 5-6 раз.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Недостаток доступного жилья в Москве заставил и покупателей, и застройщиков уйти на территорию московской области, где были доступны для освоения большие земельные массивы, где нагрузка на сети и инфраструктуру существенно ниже, чем в Москве, а уровень жизни приближается к столичному. К тому же и сами москвичи, не имеющие возможности решить свой квартирный вопрос за счет покупки жилья в Москве по причине его высокой стоимости, все чаще и чаще обращают свой взор в Подмосковье. И

любые искусственные ограничения могут вызвать дефицит доступного жилья и спровоцировать ажиотажный спрос, что неминуемо ведет к ценовому росту.

При этом губернатор прав, заявляя об отставании темпов развития инфраструктуры в МО от темпов развития жилищного строительства. Однако без серьезных государственных инвестиций в инфраструктуру (внеуличных сетей общественного транспорта, дорог и т.д. ), обеспеченности необходимым количеством мест в детских дошкольных и школьных учреждениях, объектов медицинского обслуживания, достаточного количества торговых площадей, объектов бытового обслуживания, культурных и досуговых объектов, а главное, рабочих мест на местах, ситуация, с точки зрения нагрузки на социальную инфраструктуру и транспортную сеть, будет только усугубляться, что неминуемо будет снижать качество жизни.

Тотальное сокращение объемов ввода жилья затронет интересы огромного количества бизнес-структур, обеспечивающих деятельность крупнейшего в стране инвестиционно-строительного комплекса. Будет необходимо находить компромисс.

В этом случае, вероятно, каждый инвестиционно-строительный проект будет подвергаться пристальному анализу со стороны властей Подмосковья на предмет достаточного обеспечения инфраструктурной составляющей, а застройщиков могут обязать возводить за свой счет помимо коммерческих площадей и общественные, социально ориентированные, объекты.

Если говорить о ценах, то, безусловно, в случае предполагаемых новых обязательств, возлагаемых на застройщиков, стоимость жилья для покупателей, вероятно, будет возрастать.

Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота»

У нас вечно так: или горлышко или бутылка. Действительно, инфраструктура в Московской области не поспевает за темпами строительства жилья. В результате, жители жилых массивов, как правило, практически лишены благ городской жизни. Однако строить одну инфраструктуру тоже нельзя. Это снова грозит перегибами.

Нужно четкое соответствие количества жилья и сопутствующих функций. К примеру,

на 3 построенных дома должен приходиться 1 детский сад, 1 торговый центр и т.д. Если такие нормативы будут исполняться, то не нужно будет заботиться о строительстве запаздывающей инфраструктуры.

Естественно, сокращение ввода жилья в Московской области приведет к повышению его стоимости – спрос на экономичные новостройки в Подмосковье очень велик. При сокращении объемов строительства на 30% – рост цен может составить все 20%, а при урезании объемов жилья наполовину – до 30%.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»

Если это будет проводиться такими «драконовскими» методами, как в Москве, когда власти просто запретили строительство в столице и в результате в городе создался дефицит нового жилья, то и в Подмосковье произойдет то же самое. За 1,5 года стоимость квадратного метра взлетела в Москве в 1,5 раза. Такая же ситуация может ожидать и Подмосковье.

Сама инициатива упорядочить рынок жилья в Московской области правильная. В большинстве городов Подмосковья можно наблюдать печальную картину, когда строится много жилья, но при этом практически не развиваются объекты инфраструктуры.

В качестве примера можно привести Железнодорожный, где активно возводятся новостройки, в том числе на месте промзон. В проектах застройки предусмотрено малое количество объектов инфраструктуры, а то, что предусмотрено по проекту, зачастую не строится.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»

Действительно, сейчас Подмосковье активно застраивается и, к сожалению, есть проекты, необеспеченные необходимой инфраструктурой или же строительство инфраструктуры по тем или иным причинам идет с задержкой. Тем не менее,

вопросы инфраструктурного обеспечения в девелопменте лежат не только в плоскости работы застройщика, а часто и совместного сотрудничества с государством.

Необходима обоюдная инициатива и конкретная работа власти и бизнеса, в частности, при освоении больших территорий.

Инициатива нового губернатора понятна, и понятно, что качественное развитие региона не может осуществляться без обеспечения социальными и другими объектами.

Я не думаю, что при условии воплощения инициативы проекты «встанут» и резко снизится ввод жилья.

Полагаю, что приостановка строительства может коснуться проектов, где происходит явное нарушение в концепции проекта или в сроках ввода инфраструктуры.

Если же представить, что заявленная инициатива губернатора вступит в силу и произойдет сокращение темпов ввода нового жилья, то это однозначно приведет к резкому росту цен.