Жилье дешевле на 20% — миф или реальность

Как снизить стоимость жилья в Подмосковье

Юлия Погорелова 30.05.2012, 16:20
Цены на квартиры в Подмосковье приказано снизить ИТАР-ТАСС
Цены на квартиры в Подмосковье приказано снизить

На первом заседании нового состава правительства Подмосковья губернатор региона Сергей Шойгу заявил, что градостроительные нормативы в Московской области необходимо пересмотреть. Стратегическая задача, по мнению нового губернатора, — «довести уровень обеспечения жильем на одного жителя Московской области до среднеевропейского уровня».

Способы достижения цели губернатором также были озвучены: во-первых, опережающий рост малоэтажного строительства, во-вторых, снижение стоимости жилья экономкласса на 20%, как того потребовал президент РФ Владимир Путин.

«Газета.Ru» опросила экспертов рынка: при каких условиях можно добиться таких результатов?

Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Для снижения цен на жилье экономкласса необходимо создать благоприятные условия для наращивания объемов строительства дешевого жилья застройщиками. В этой связи

подмосковные власти могут пойти на упрощение процессов согласования, они должны «давить» на представителей естественных монополий

с целью облегчить и удешевить процесс подключения площадок жилищного строительства к инженерным коммуникациям.

Отдельные элементы стимулирования объемов строительства жилья эконом-класса уже применяются в масштабах страны фондом Развития Жилищного Строительства (Фонд РЖС) и Агентством по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК). Важно, чтобы выдвинутая идея реализовывалась системно, были четкие и понятные критерии для тех, кто хочет участвовать в программе поддержки строительства жилья экономкласса. При этом между застройщиком и местными и областными властями может подписываться контракт о том, какие затраты на дороги, инфраструктуру, какие меры поддержки берут на себя местные и областные власти, насколько в результате снижается себестоимость и какую максимальную наценку может назначать участвующий в программе застройщик при продаже площадей.

Однако на этом пути много подводных камней, начиная с того, что финансовых средств для создания инфраструктуры в региональных бюджетах катастрофически не хватает, а

возможные коррупционные проявления могут привести к тому, что система поддержки будет работать не на рост объемов строительства, а на рост благосостояния отдельных избранных застройщиков.

Важно, чтобы системную задачу роста доступности жилья в Подмосковье не подменили микрозадачей строительства 3-4 показательных дешевых домов экономкласса. Подмена понятий может произойти и за счет интенсификации строительства жилья на окраинах области, где оно и так существенно дешевле, так как пользуется меньшим спросом.

Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group

Снижение цен на 20% вполне возможно. Но произойдет это в том случае, если будут пересмотрены отношения между инвестором и властями. Цены на жилье складываются из нескольких составляющих: из стоимости земли, стоимости городских обременений (доля города), стоимости подключения сетей в чистом поле. Если все вышеперечисленное будет стоить дешевле, изменятся и цены на жилье. В какой временной перспективе это может произойти, сказать сложно. Все будет зависеть от заинтересованности чиновников, толерантности общества и желания инвесторов пойти навстречу подмосковным властям.

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ – Девелопмент»

Снижение цены жилья на 20% сегодня представить сложно.

Для уменьшения стоимости квадратного метра необходимо строить много, т.е. осваивать большие территории, и строить быстро.

Для того чтобы строить быстро важно сокращать сроки рассмотрения и согласования градостроительной документации — сегодня этот процесс занимает около двух, а иногда и трех лет. Цены на рынке будут падать, если увеличится предложение, а рост предложения «упирается» в объемы строительства, объемы используемой земли и скорости ее освоения. Не стоить забывать, что условия кредитования застройщиков жесткие, что также сказывается на девелоперской деятельности.

Сама по себе цена квадратного метра «включает» множество слагаемых.

Если просто построить «коробку», то дисконт будет как минимум 20% , но кому нужна просто «коробка»?

Строительство малоэтажного жилья вместо многоэтажного не приведет к росту объема предложения, соответственно к понижению цены на рынке. Малоэтажное строительство в совокупности с многоэтажным может влиять на снижение стоимости жилья. Однако на сегодняшний день в условиях нехватки жилья в Московском регионе и превышения спроса над предложением снижение стоимости жилья вряд ли случится скоро.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Основная масса жилого рынка — это вторичные объекты, стоимость которых самостоятельно формируют независимые собственники, отталкиваясь от ситуации на рынке. То есть

на возможность снизить цену квадратного метра на вторичке могут влиять лишь объективные экономические механизмы (конъюнктура спроса и предложения).

Что касается новостроек, то сегодня многие застройщики применяют технологии, позволяющие возводить жилые дома по себестоимости от $500-600 за квадратный метр.

Однако помимо стройки и заложенной прибыли девелопера, итоговая цена квадрата включает плату за подведение и подключение внешних сетей, аренду земли и получение разрешения на строительство, согласование архитектурного проекта и т.д. Это как раз те составляющие, на которые может влиять подмосковное правительство за счет снижения тарифов и активной борьбы с коррупцией. То есть если упростить и уменьшить стоимость «бумажных» процедур, то вполне можно рассчитывать на снижение цены на 20% и даже больше.

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

На мой взгляд, целесообразно и необходимо посмотреть на то, что это за жилье. Стандарты жилья экономического класса определяются Минрегионом и не всегда совпадают с понятием жилья экономкласса на рынке. Так, например,

по определению Минрегиона, жилье экономического класса должно предоставляться или продаваться с отделкой и отвечать ещё ряду требований.

Довести стоимость жилья экономического класса в Московской области до заявленного уровня можно только лишь путем сокращения расходов инвестора-застройщика на землю, технические условия, а также при использовании им технологий малоэтажного строительства, не требующего больших затрат на возведение домов. Рыночных же предпосылок для серьезного снижения цен на жилье в Подмосковье нет. Спрос достаточно велик и формируется не только за счет жителей области, но и за счет москвичей и приезжих из других регионов, в глазах которых Москва и область воспринимаются как единое жизненное пространство. Хотя предложение на рынке и растет высокими темпами, этого все равно не достаточно в полной мере, чтобы удовлетворить весь имеющийся спрос. Если говорить про средний уровень цен на новостройки Подмосковья, то данный показатель в перспективе будет стабильным, он может незначительно колебаться вверх и вниз за счет изменения структуры предложения, однако серьезного снижения ожидать не стоит.

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»

Снизить цены на подмосковное жилье экономкласса на 15-20% возможно при реализации комплекса мер. То есть если государство придет на помощь застройщикам, а именно: возьмет затраты на обустройство инфраструктуры на себя, упростит механизмы согласования, выделит бесплатные земли. Это будут разумные шаги, которые позволят сделать жилье более доступным. Хочу добавить, что

МО (если нынешняя ситуация сохранится) ждет снижение цен, но не за счет реализации этих мер. Оно будет вызвано рыночными механизмами.

После ограничения массового строительства в столице, застройщики кинулись в Подмосковье, к тому же проект Новой Москвы также предусматривает вывод большого объема жилых метров. По нашим подсчетам, на ближайшие два-три года запланированы проекты на 60 млн квадратных метров. Это грозит рынку серьезными рисками — по ряду проектов (в наиболее перегретых районах) застройщики будут вынуждены давать большие скидки, что может привести к дефициту потока денежных средств, а за этим последуют замороженные стройки.

Юрий Кочетков, ведущий аналитик Domgeo.ru

Государство должно предпринять шаги в двух направлениях: существенно снизить цену на участки под застройку в Подмосковье путем наращивания объема предложения (главный ресурс здесь - земли федеральных ведомств) и снизить затраты застройщиков в деле подведения коммуникаций и инфраструктуры. Последнее достигается в рамках государственно-частного партнерства. Только эти два мероприятия способны дать упомянутое 20%-е снижение цен с одновременным значительным увеличением по объему предлагаемого на рынке жилья. Причем отдача от этих действий может наступить уже через 1-2 года, учитывая, что застройщики готовы выставлять жилье на продажу на ранних стадиях строительства.

Владимир Киреенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»

Добиться поставленной цели по силам в течение 2-3 лет, если удастся реализовать комплексный подход к решению основных задач отрасли. Прежде всего, необходимо сократить перечень административных процедур в сфере жилищного строительства и не допустить его произвольного расширения в дальнейшем.

Важно предусмотреть меры, закрепляющие обязанности органов местного самоуправления по работе с генеральными планами поселений. Большую проблему для отрасли представляет именно состояние планировочных документов населенных пунктов. Градостроительные документы в рамках новой системы, изложенной в действующем Градостроительном кодексе РФ, далеко еще не везде оформлены надлежащим образом. Во многих поселениях, в которых предлагаются к реализации инвестиционные проекты, отсутствуют генеральные планы, правила землепользования и застройки, а также проекты планировок и межевания элементов планировочной структуры.

В случае отсутствия утвержденных генеральных планов обычно принимаются в расчет генеральные планы поселений, утвержденные еще в эпоху СССР, которые, разумеется, не учитывают перспективы современного развития соответствующего города.

И, конечно, указанная цель вряд ли будет реализована, если не будет обеспечен массовый ввод новых земельных участков в строительный оборот. В этом случае необходимо увеличить возможности Фонда содействия развитию жилищного строительства. Важно, чтобы девелопер не подменял государство на тех направлениях, за которые оно отвечает. Где он может помочь, должен быть разумный баланс между участием в таких масштабных проектах девелопера и власти. Это как раз то самое частно-государственное партнерство, о котором сегодня так много говорят, но мало кто представляет, как это на практике должно работать.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Для снижения цен нужно, чтобы каждый участник строительного процесса надежно и без задержек выполнял свои функции. В идеале власти разных уровней должны за свой счет делать дороги, прокладывать коммуникации, строить социальную инфраструктуру — больницы, школы. Обеспечивать технические возможности присоединения к энергомощностям.

Застройщик должен прокладывать коммуникации внутри квартала и заниматься благоустройством территорий.

Когда более половины расходов на социальную и инженерно-техническую инфраструктуру «вешается» жестким обременением на застройщика, он включает эти затраты в конечную стоимость жилья. В результате – высокие цены. Если государство примет на себя те расходы, которые оно в идеале должно нести, то цены могут начать постепенно снижаться, хотя вряд ли раньше, чем через три-четыре года (строительный цикл – дело долгое).

Второй момент – цена на жилье определяется балансом между спросом и предложением. Если есть платежеспособный спрос и покупают по выставленной цене, то застройщик не будет снижать цену себе в убыток. Интересную программу сейчас предлагает фонд РЖС, который будет бесплатно предоставлять земельные участки под жилищное строительство при гарантированной минимальной цене продаж жилья определенным государством категориям граждан.

Заявленная ориентация на малоэтажки – тоже спорный вопрос. С одной стороны, по сравнению с высотными домами это огромная экономия на себестоимости строительства – элементарно не надо устанавливать лифты, мощные насосные станции, чтобы качать воду на 16-й этаж и выше. Но с другой стороны,

малоэтажка обычно позиционируется как жилье более высокого класса, под этим соусом застройщики могут поднять цену, а не понизить.

Да и земли требуется больше для выхода того же объема площадей, а земля-то сосем не бесплатная.

Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills



Статистически это сделать несложно. Сейчас ценовая картина жилья эконом-класса разнится в зависимости от удаленности Москвы. Максимальные цены в ближнем поясе удаленности (до 15-20 км от МКАД) составляют 70-80 тыс. руб. за кв.м. В среднем Подмосковье (15-40 км) цена новостроек уже существенно ниже (от 30 до 60 тыс. руб. за кв. м), в дальнем Подмосковье цена кв.м — где-то в районе 30-35 тыс. рублей.
При этом, более 2/3 жилья строится в ближнем поясе Подмосковья. Таким образом,

если начать больше строить среднем и дальнем Подмосковье, то за счет увеличения объема более дешевого жилья, средняя стоимость по региону сократится.

В принципе, задачу снижения цены можно решить таким образом.

Для того чтобы появился спрос на жилье в дальнем и среднем Подмосковье, нужно развивать и наращивать, обеспечивать транспортные коммуникации и создавать рабочие места, то есть развивать этот регион.