Покупатель квартиры рискует в любом случае

По данным экспертов юридической компании «Бергер и Партнеры», ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более 2 000 сделок с недвижимостью – каждая 30-я сделка. При этом добросовестный покупатель «грязной квартиры» останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.

И проблема эта тем острее, что затрагивает она не столько состоятельных людей, сколько обычных граждан, обменивающих или разменивающих свое единственное жилье: альтернативные сделки на сегодняшний день составляют более 80% от всех сделок с недвижимостью.

Даже если отбросить случаи неграмотности или недобросовестности риэлтеров и низкую юридическую грамотность населения, картина не становится более радужной. По мнению экспертов, основная причина создавшейся ситуации – отсутствие единого информационного поля, позволяющего получить достоверные данные о приобретаемой квартире.

Как рассказали «Газете.Ru» в Московской ассоциации риэлтеров (МАР), регистрационная служба не выдает выписку из реестра с информацией обо всех произведенных в отношении квартиры сделках. А паспортные столы зачастую предоставляют недостоверные данные о зарегистрированных в этой квартире жильцах.

«Главная проблема – это закрытость чиновников, – рассказала генеральный директор ООО «Нотра-недвижимость» Алла Гусева. – Нормально работающая компания проверит все, но наиболее значимые документы (например, архивная выписка из жилищной организации) являются «конфиденциальной информацией». И в лучшем случае нам «по дружбе» дадут посмотреть, нет ли там каких-нибудь «сидельцев».

При этом сами чиновники обращаются с этой «конфиденциальной информацией» довольно свободно.

Так, по словам председателя Комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг МАР Вероники Панковой, недавно Комитет рассматривал документы по сделке, среди которых были 3 выписки из домовой книги, сделанные одной и той же организацией. На двух из них стояла подпись одной паспортистки. Однако в первой выписке значился один прописанный жилец, во второй выписке, сделанной непосредственно перед сделкой, не было ни одного, а уже после продажи квартиры – появились сразу двое прописанных, что и стало основанием для расторжения сделки.

В другом случае мошенничество мог бы предупредить, но не сделал этого, нотариус. «Перед тем как давать аванс за квартиру, я от имени агентства звонила нотариусу, чья подпись стояла на доверенности, – рассказала Вероника Панкова, – и он мне подтвердил, что с документами все в порядке. А вскоре я узнала, что за 2 дня до моего звонка он давал в суде показания в связи с расторжением сделки с собственником, который получил аванс за эту квартиру. По нашим неофициальным данным, мошенники, которые и собственниками-то не являлись, собрали несколько авансов за эту квартиру и скрылись».

Не остаются в стороне даже суды. В практике Комитета был случай, когда суд признал пропавшего человека умершим через два года после его исчезновения (вопреки Гражданскому кодексу РФ, установившему срок в 5 лет).

На кон поставлены такие деньги, что сфера купли-продажи квартир просто не может не притягивать к себе всевозможного криминала. Чаще всего мошенники используют поддельные паспорта и доверенности и остерегаются обращаться к профессионалам. «Очень часто дело не доходит до сделки: когда мы начинаем задавать «продавцу» вопросы по существу, он говорит «вот вам аванс, до свидания». Даже просто узнав, что имеют дело с агентством, такие клиенты отказываются показывать квартиры», – рассказала Вероника Панкова.

По ее словам, сделки, заключенные через агентства, расторгаются в несколько раз реже, нежели проведенные самостоятельно, но все равно таких случаев очень много.

Создает проблемы и несовершенство законодательства. Уходя от налогов, люди указывают в договорах заниженную цену на квартиру,

определенную по оценке БТИ, зачастую у них даже нет расписки с истинной суммой заплаченных денег. Но даже когда такая расписка имеется, в случае ее обнародования сделка автоматически признается мнимой. Кстати, за рубежом решения таким проблемам находятся. Например, по словам Вероники Панковой,

во Франции человек платит налог с продажи квартиры только в том случае, если он занимается предпринимательством, то есть если продает жилье более двух раз в год.

В России же в итоге такой «минимизации налогов» можно потерять все. Чем и пользуются мошенники. Так, по словам практикующего юриста в области недвижимости Сергея Герасимова, в его практике был случай, когда во время многозвеньевой альтернативной сделки одна из сторон в договоре на покупку указала истинную цену квартиры, а в договоре продажи – по оценке БТИ. А затем потребовала расторжения сделки на том основании, что ей не заплатили разницу в цене. Кстати, по мнению Сергея Герасимова,

далеко не все сомнительные сделки на российском рынке недвижимости расторгаются, и их реальное число значительно выше.

«Сегодня число противоправных действий на рынке недвижимости растет и приобретает латентный (скрытый) характер, – считает господин Герасимов. – А суды стали хуже разбираться с такими делами, возросла коррупция. Когда цены растут в геометрической прогрессии, становится проще «договориться» с правоохранительными органами и судами, чем отказаться от сделок с сомнительными квартирами. И все это может привести к переделу рынка».

Известный независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник также считает, что при том количестве подводных камней, которое встречается при заключении сделок купли-продажи в России, число расторжений этих сделок могло быть гораздо больше. «Сегодня на рынке встречается и жульничество, и прямой криминал, и плохо проверяющие чистоту сделки неквалифицированные риэлтеры, – рассказал господин Стерник. – Но

главная беда нашего рынка – полная безответственность государственных регистрирующих органов. Теоретически предполагается, что на них лежит ответственность за юридическую чистоту документов, но на деле никто к ним никаких претензий не предъявляет».

По мнению Сергея Герасимова, для того, чтобы гражданский оборот на рынке стал более стабильным, необходимо усложнять процедуру регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Может быть, даже вернуться к практике обязательного нотариального заверения, при которой нотариус нес бы персональную ответственность за чистоту сделки.

Кроме того, считает господин Герасимов, серьезной доработки требует вся процедура заключения сделок. Например, чтобы не возникало проблем с пожилыми людьми, нужна норма, по которой лица старше 60 лет проходили бы реальное освидетельствование у психиатра, а не брали справку о том, что не состоят на учете. По его словам, с одной стороны, эта норма защитит пожилых людей, а с другой – удержит предприимчивых граждан из их числа от злоупотреблений.

»В моей практике был случай, когда шесть раз подряд признавалась недействительной сделка ренты на том основании, что пожилая собственница квартиры не отдавала себе отчет в том, что она делает.

И лишь на седьмой раз судья поняла, в чем дело», – рассказал юрист.

А чтобы не плодить бомжей, считает он, необходимо исключить выписку людей «в никуда».

«Теперь, когда постановлением Верховного суда установлено, что регистрация носит уведомительный, а не разрешительный характер, все это Постановление трактуют так, как им удобно, – отметил он. – Нужно найти баланс между защитой конституционных прав граждан и прав собственности, особенно при наследовании».

Пока, однако, государство не собирается ни выступать гарантом чистоты сделок, ни как-то еще облегчить участь граждан, рискующих нарваться на серьезные неприятности на рынке недвижимости. И единственное, чем, по мнению Геннадия Стерника, можно сегодня подстраховаться – обращаться в те риэлтерские компании, которые гарантируют в случае расторжения сделки компенсировать затраты клиента деньгами или равноценной квартирой и выдают на этот счет соответствующие документы. Впрочем, таких компаний сегодня единицы, а их услуги для многих клиентов просто «не подъемны».