Цены на жилье: чего ждать от осени

Мыслями о том, чего следует ожидать в ближайшее время, каким будет рост цен, возможно ли продолжение стагнации или откат цен назад, с «Газетой.Ru» поделились ведущие специалисты рынка недвижимости.

Стоит отметить, что представители риэлтерских компаний в своих оценках и прогнозах разошлись. Часть из них прогнозирует повышение цен на рынке московского жилья. Так, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» выразил мнение, что жилая недвижимость до конца 2007 года будет расти в цене.

«Сейчас уже понятно, что начался подъем спроса, – сказал «Газете.Ru» Михаил Гороховский. – Речь идет о покупке недвижимости.

Несколько активизировались граждане, в том числе и с приобретением кредитов, поскольку понятно, что жилье дальше падать в цене не будет.

В секторе эконом-класса и, в отдельных случаях, в секторе бизнес-класса (где проводились разного рода рекламные компании) было небольшое сползание, однако «элита» (элитная недвижимость. – ред.) не падала в цене. Цены на объекты элитного жилья, которые вновь появляются на рынке, совсем не маленькие. Здесь в структуре спроса и предложения баланса нет, так как этих объектов просто мало.

В Москве в целом год от года не меняется объем новостроек, но постоянно увеличивается сектор бизнес-класса. Увеличивается «элита», то есть сокращается жилье эконом-класса, жилье в панельных домах современных серий.

В ближайшие месяцы до нового года ожидается традиционный осенний подъем спроса, который потянет за собой цены вверх», – считает Михаил Гороховский. Впрочем, эксперт назвал вполне скромные цифры этого роста. По его словам, «речь может идти максимум о 5 % за весь период.» (за 4 месяца – ред.).

Небольшой рост на рынке московского жилья прогнозируют и в компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Мы отслеживаем ситуацию и можем сказать, что объем предложения понижается (-1,3% в период с 30.07 по 05.08.2007), в то время как активность покупателей четвертую неделю подряд находится на довольно высоком уровне, что подтверждает наличие стабильного потенциального и реального уровней спроса. При этом ценовая ситуация остается в прежнем русле стабильности (за прошедшую неделю средняя цена 1 кв.м выросла на +0,1%).

Темпы прироста цен постепенно начинают преодолевать нулевую отметку в сторону повышения, что может свидетельствовать о том, что рынок весьма близок к нахождению новой точки равновесия между спросом и предложением.

Скорее всего, в осенний период будет рост на уровне инфляции, то есть максимум 4-5% до конца года относительно нынешнего состояния», – сообщил корреспонденту «Газеты.Ru» руководитель аналитического отдела компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», также считает, что осенью стоит ожидать роста цен на жилье:

«Активизация спроса, скорее всего, начнется с конца августа, последующий рост цен – с начала осени 2007 года. Стимулирующее влияние окажет выход на рынок жилой недвижимости отложенного спроса, а также общий рост деловой активности, связанный с осенним сезоном.

На данный момент наметилась положительная динамика на первичном рынке жилья столицы: к началу августа 2007 года заметно выросли цены на панельные новостройки, причем данная тенденция характерна как для панели экономкласса, так и среднего класса (3,1% и 3,9% в месяц соответственно). По нашим данным, с начала года средневзвешенная цена предложения столичных новостроек выросла на +4,5%. На последние 4 месяца 2007 года можно ожидать рост около 1-2% в месяц».

Нельзя не заметить, что прогнозы тех, кто говорит о росте цен, в цифрах выглядят достаточно скромно. Максимальный рост в 5% за четыре оставшихся до конца года месяца (т.е. примерно по 1-1,3 % в месяц), учитывая статистическую погрешность, по сути является компенсацией инфляции. Т.е. о серьезном росте цен речь не идет – на таком рынке можно лишь сохранить вложенные средства, но вряд ли можно заработать.

Однако даже в рядах риэлтеров не все используют термин «рост»: некоторые предпочитают говорить еще осторожнее, употребляя слова «коррекция» и «стабилизация».

«Мы предполагаем, что корректировка цен продлится до конца 2007 г. Где-то цены будут расти, где-то понижаться. То, что было переоценено в прошлом году, будет падать и приближаться к своей справедливой цене. Это в основном неликвидное жилье и некоторые объекты «первички», средняя цена которых снижается, когда в структуре предложения начинают преобладать квартиры с низкой ликвидностью. В то же время бизнес-класс и «элита» будут расти, как и росли. В этом сегменте идет корректировка в сторону повышения порядка 0,1-0,2 % в месяц. Примерно с таким же темпом идет корректировка в ином направлении в сегменте низкокачественного жилья», – сообщил корреспонденту «Газеты.Ru» Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости».

«Однако, учитывая запрет правительства Москвы на точечную застройку, можно ожидать, что при сокращении количества площадок под застройку предложение будет ограничиваться, что, вполне вероятно, может «толкнуть» цены в сегменте объектов бизнес-класса и элиты вверх»

– добавил господин Кудрявцев.

О «стабилизации» говорит и независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru:

«Я думаю, что до конца года цена на жилую недвижимость в Москве уже никуда не двинется: ни вверх, ни вниз.

Понятно, что она может меняться в пределах каких-то небольших статистических колебаний, но это всего лишь несколько процентов. Скорее всего, наступит оживление на рынке, выраженное в количестве продаж, звонков. Но рынок активизируется в плане повышения активности, но не в плане роста или снижения цен», – считает Репченко.

«Можно говорить о движении на рынке, когда оно составляет хотя бы 10% за год или за полгода. Тут такое движение происходит на уровне 2-3% за аналогичный период. Скорее, правильно говорить, что рынок топчется на одном месте», – заявил «Газете.Ru» господин Репченко.

Однако, Олег Репченко заметил, что небольшой рост может наблюдаться на рынке среднего Подмосковья, в связи со все большей интеграцией этого района в Москву.

«В этом районе улучшается инфраструктура, поэтому у среднего Подмосковья больше потенциал, по мере того, как оно больше интегрируется в Москву. Московский рынок перестает быть оторванным субрынком, соответственно, в Подмосковье более возможен рост. Также как, например, районы Бутово или Куркино выросли больше и подтянулись к московскому уровню. Сейчас разницы нет между ними и остальными спальными районами Москвы. А когда-то цена была на 30-50% ниже, когда эти районы казались чистым полем за МКАДом».

В свою очередь, Алексей Зубец, руководитель департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» считает, что в конце 2007 года наметится минимальный рост, который будет связан, прежде всего, с выплатой годовых бонусов сотрудникам компаний, но в начале следующего, 2008, года стагнация продолжится.

«Расчеты показывают, что для балансирования спроса и предложения цена квадратного метра в Москве должна находиться на уровне 80-90 тыс. рублей, – сообщил корреспонденту «Газеты.Ru» Алексей Зубец. –

Таким образом, стоимость московской недвижимости остается завышенной на 10-20%.

Можно предполагать, что тренды роста доходов москвичей и снижения цены на московское жилье пересекутся в конце нынешнего - начале следующего года, на волне выплаты годовых бонусов сотрудникам крупных российских корпораций. Осенний подъем будет небольшим – 3-4% от нынешнего уровня или даже меньше. Особенно стоит ожидать роста в ноябре-декабре.

Проблема российского рынка недвижимости состоит в том, что застройщики и риэлтеры не готовы реагировать на потребности рынка, они более готовы к придерживанию жилья в ожидании более высоких цен. Гибкость реагирования предложения, таким образом, весьма невелика, поэтому главным фактором роста и оживления рынка является не снижение цен, а рост доходов», – сказал нашему корреспонденту Алексей Зубец.

«Весной 2008 г. можно ожидать продолжения стагнации из-за снижения доходов граждан в начале года. После того, как наступит балансирование спроса и предложения, вызванное падением цен и ростом доходов населения (а это, предположительно, произойдет ближе к лету следующего года), рост цен на жилье возобновится в темпе роста доходов населения – около 10% в реальном исчислении и около 20% – в номинальном», – считает руководитель департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах».

Наконец, некоторые эксперты говорят о «дальнейшем снижении цен» на рынке московского жилья.

«За годы реформ россияне привыкли мыслить десятками процентов и изменения в процент-полпроцента за месяц многими воспринимаются как «стагнация», появляется ощущение, что ничего не происходит.

Средние реальные цены на московском рынке жилья с осени 2006 года медленно снижаются и с высокой степенью вероятности будут дальше снижаться до конца года, – сообщили корреспонденту «Газеты.Ru» в компании RWAY, специализирующейся на обзорах и анализе рынка недвижимости. – Можно ожидать темп снижения около 1% в месяц, или даже десятых процента.

Сейчас цены в объявлениях продавцов по сравнению с сентябрем 2006 года стали меньше на 4%-5%, а реальные цены сделок меньше в среднем на 8%-10% от максимальных уровней сентября 2006 года.

Потенциал снижения цен на московском рынке жилой недвижимости составляет 15%-20% от уровня сентября 2006 года, т.е. отработан только на половину, и до окончания президентских выборов вероятность возобновления роста цен очень низка,

так как повышение цен понизит уровень поддержки действующей власти и предсказуемость результатов выборов в Думу и президента», – сообщили корреспонденту «Газеты.Ru» аналитики компании RWAY.

Мнения опрошенных аналитиков, как видно, разделились, но уже ближайшие 2-3 месяца покажут, кто из них был ближе к истине. «Газета.Ru» продолжит следить за ситуацией на рынке московского жилья.