|
Сейчас наши законодатели активно думают о том, что делать для развития ипотеки в нашей стране и рассуждают о сложностях получения кредитов, о необходимости сбора огромного количества бумаг, о высоких процентных ставках, которые останавливают многих от вступления на этот путь.
Мы публикуем отзыв на "личный опыт" нашего читателя "Почему выгоднее снимать жилье" – ред.
Действительно, многое из перечисленного выше правда – и документы нужны, и ставки фантастически высоки. Но на самом деле основные сложности, которые поджидают желающего купить жилье по ипотеке, начинаются позже. А именно тогда, когда положительное решение кредитного комитета есть и наступает время поиска квартиры.
В условиях растущего рынка, который сейчас мы видим вокруг, покупатель по отношению к продавцу абсолютно бесправен – правила игры диктуют продавцы вместе с агентами.
Продавец может в любой момент поднять стоимость квартиры, агент постоянно намекает: покупайте сейчас, иначе завтра эта же квартира будет стоить уже дороже. Деньги тают с каждым днем, что зачастую заставляет людей принимать необдуманные решения под страхом того, что завтра будет еще хуже.
И в этих условиях доля того, кто покупает квартиру не за наличные, а по ипотечной программе, еще более незавидна. Прежде всего потому, что далеко не каждая из предлагаемых на рынке квартир подходит для покупки по ипотеке. Подходят для покупки только те квартиры, которые были в собственности более трех лет. То есть квартира должна была быть куплена или приватизирована более трех лет назад, иначе наше любимое государство потребует с продавца 13% от стоимости квартиры, превышающей 1 миллион рублей. Намерения у государства были благие – чтобы обложить налогами тех, кто квартиры покупает только для перепродажи. Но в жизни это приводит, во-первых, к тому, что почти никакие сделки, кроме ипотечных, не осуществляются по реальной стоимости (везде фигурирует мифическая стоимость БТИ, которая мало похожа на реальную), что приводит к криминализации рынка жилья и повышает риски покупателей, а во-вторых, к повышению стоимости квартир для «ипотечных» покупателей, поскольку налог в случае декларирования в договоре полной стоимости жилья, платят именно они.
Если же, отчаявшись найти что-то хорошее на вторичном рынке, покупатель обратится к новостройкам, то его ждет еще более жестокое разочарование.
Практически все квартиры в новостройках скупаются «на этапе котлована» и дальше продаются уже мелкими инвесторами по «договору переуступки прав», который является неким юридическим оксюмороном, никак не защищающим покупателя и, следовательно, не устаивающие банк (под такие квартиры банки денег не дают). Если же удается найти квартиру непосредственно у застройщика, то оказывается, что и здесь несчастного покупателя подстерегает ловушка. Большинство квартир продается по интересной схеме, когда только часть стоимости квартиры декларируется в договоре (и только ее кредитует банк), а часть оформляется, как некая страховка. Естественно, что такая схема необходимо для «оптимизации налогов», но покупателю от этого легче не становится.
Таким образом, на рынке жилья, и так не изобилующем предложениями, покупателю ипотечного жилья остаются совсем крохи, причем, как правило, неликвидные для покупателей с деньгами «из кубышки». И именно это является основным препятствием для развития ипотеки, хотя трудности получения кредита тоже процесс не упрощают.
Что же должно сделать наше государство, если оно действительно заинтересовано в повышении доступности ипотеки?
Самое главное – решить проблему с налогами.
Точно так же, как уменьшение налогов на заработную плату в свое время помогло многим «выйти из тени» сейчас категорически необходимо уменьшение налогов на сделки с недвижимостью, либо повышение необлагаемого налогом дохода (сейчас это 1 миллион рублей, что совсем не соответствует нынешним ценам на жилье). Второе – приведение в соответствие с реальностью стоимости БТИ. Какой смысл сейчас имеет стоимость БТИ? Это напоминает советское время и различие между реальным курсом доллара на рынке и курсом, который печатался в газете «Известия». Зачем нужен этот рудимент эпохи СССР?
И, наконец, самое главное – что позволит в какой-то степени снизить скорость раздутия мыльного пузыря современного рынка недвижимости.
Основная причина, по которой стоимость квартир растет с такой скоростью, как сейчас, в том, что жилье является самым надежным и выгодным способом вкладывать свои средства для мелких и средних «частных» инвесторов.
Средством надежным, очевидным, и понятным. Свободные средства вкладываются в недвижимость, стоимость которой растет с хорошей скоростью. В нужный момент фиксируем прибыль и все. Легко и просто. Огромное количество квартир, особенно в Москве, покупается не для того, чтобы в них жить, а для того, чтобы получать доход на этом постоянно растущем рынке. И решить эту проблему можно только одним способом, кстати, успешно применяемом в остальном, цивилизованном мире – путем введения честных налогов на недвижимость. Смысл такого налога не только в собирании денег в казну государства, но и в том, чтобы мотивировать людей пользоваться той недвижимостью, которой они владеют, и избавляться от той, которая не нужна. Если бы у нас был такой налог, и если каждый владелец московской квартиры будет платить налог, зависящий от ее рыночной стоимости, то на рынок сразу попадет большое количество квартир и рынок перестанет расти такими бешеными темпами. Как следствие, он потеряет свою инвестиционную привлекательность и нормализуется.
Выше приведены рассуждения обывателя, но именно к таким выводам приходишь анализируя то, что происходит на рынке жилья и пытаясь купить квартиру по ипотеке. Пока выводы неутешительные – ипотека намного менее выгодна, чем аренда жилья. При одних и тех же уровнях дохода можно себе позволить значительно более качественное жилье в аренду, чем при покупке. При этом еще и свободных средств будет больше. Если бы еще рынок аренды жилья не был бы таким диким…
15 МАРТА 2006 19:13
|
