«Практически каждому проекту на рынке есть, что улучшать»

Уважаемый Филипп! Миниполис является концепцией, по которой живет и работает компания. Отличие миниполиса от комплексных проектов других компаний мы видим в наличии идеологической основы, ценностных убеждений и добровольной социальной воли застройщика. Они выводят конечный продукт на уровень, который превышает существующие градостроительные нормы и прописанные в инвестконтракте обязательства. Наш подход предусматривает дополнительные опции, которые вносятся в проект. Если вкратце, то это, например, архитектурные решения комплекса, приоритет мы отдаем обустройству общественных зон. При управлении жилыми помещениями мы ориентируемся в первую очередь на аренду, а не на продажу. Еще мы будем развивать собственные каналы коммуникации на территории миниполиса — свою газету, сайт, в дальнейшем мы даже хотим сделать собственную соцсеть.

Уважаемый Дмитрий! В сентябре в миниполисе "Радужный", где возводится новый квартал «Краски жизни», открывается детский сад, в скором времени начнется строительство школы. После заселения к услугам жителей будет торговый центр шаговой доступности. Это лишь часть из того, что предусматривается в квартале. Будет 20 спортивных и детских игровых площадок, детский развивающий центр, поля для мини-футбола, общественные зоны с Wi-Fi, велосипедные дорожки, прогулочная зона, специальная площадка с тренажерами для выгула собак, закрытая охраняемая территория. На современном уровне будут решены вопросы благоустройства, безопасности и другие необходимые элементы комфортного проживания.

Уважаемая Екатерина! Уровень дополнительных издержек не является во всех миниполисах одинаковым. В любом случае рост себестоимости строительства не превышает 15%. Но он не отражается на стоимости жилья, поскольку мы не можем продавать квартиры по ценам выше рынка. В этом случае их просто никто не купит, даже несмотря на привлекательность концепции «миниполис». Поэтому во всем необходим разумный баланс. И конкуренция здесь важна не столько по цене, сколько по качеству предлагаемого продукта. Миниполис – эта как раз то, что позволяет нам в рамках установленных рыночных цен совершенствовать качественные характеристики объекта.

Практически каждому проекту на рынке есть что улучшать. Другое дело, что не каждый застройщик на это пойдет и проявит готовность потратить часть прибыли на оттачивание и улучшение плода своего труда. Мы на это идем, сознательно тратим часть прибыли на социальную работу, понимая, что это инвестиции прежде всего в человеческое благополучие и собственную репутацию, срок отдачи которых не год, не два и не три, а намного больше. Эта та работа, которая ложится в основу стратегии устойчивого развития.

Уважаемый Алексей! У каждого проекта есть экономика, которая во многом определяет проектное решение и инфраструктурную начинку. На ее состав влияют размер территории, ландшафт, какие объекты сегодня есть на территории и многие другие факторы. Например, в Строгино первоначально возникла идея построить просто центр фигурного катания для Елены Чайковской, то есть всего один каток. Но в итоге по нашей инициативе и после обсуждения проекта с префектурой, управой, администрацией города мы создали более масштабный продукт — многофункциональный спорткомплекс. Это и хоккейная школа, и центр фигурного катания, и школа по мини-футболу, и школа синхронного плавания. В комплексе также открыт первый в России семейный боулинг-центр, где запрещены курение и алкоголь и есть специально адаптированные дорожки для обучения детей. Более того, рядом еще в 2003 году построили современный стадион, который также не входил в первоначальные планы. В Люберцах мы включили в проект ФОК с первым в городе бассейном, отделение детской поликлиники, женскую консультацию, реабилитационный центр для ветеранов, детский развивающий центр и другие объекты инфраструктуры.

Уважаемая Мария! Обратная связь с жителями и создание добрососедской атмосферы в построенных домах является одним из принципов нашей концепции «миниполис». Мы благодарны жителям за выдвигаемые инициативы, рады тому, что они действительно хотят что-то улучшить в жизни своего дома. Ведь в итоге из этого участия как раз и формируется то самое сообщество жителей, соседей, которое и предусматривается документом. Мы не остаемся в стороне и такие инициативы поддерживаем. В миниполисе "Радужный" (г. Видное) при поддержке жителей мы высадили аллею из лип, в Строгинском миниполисе поставили новую современную детскую площадку, которая понравилась всем жителям.

Добавлю, что наш принцип — не продавать нежилые помещения, а сдавать их в аренду, предоставляя приоритет жителям. Именно жители, как никто другой, заинтересованы в оказании услуг высокого уровня, поскольку постоянно общаются со своими соседями-клиентами. Вместе с бизнес-единомышленниками мы запустили в миниполисе «Строгинский» программу «Миниполис-дисконт». Жители получают в подарок пластиковые карты, которые предоставляют возможность пользоваться услугами партнеров-арендаторов на более выгодных условиях. Для нас очень важно, что первыми участниками программы стали наши жители, открывшие интересные бизнес-проекты в миниполисе. Осенью планируется открытие «Соседского клуба», в который войдет уже работающая детская театральная студия, школа танцев, спортивно-патриотическая школа. Клуб станет местом, где жители смогут встречаться и общаться между собой, обсуждать новые проекты.

Уважаемый Александр! С помощью концепции «миниполис», которую мы реализуем в наших проектах, мы стараемся создать продукт, который бы учитывал не только стандартные, но и дополнительные решения по проекту. Например, в жилом комплексе "Янтарный город" мы предусмотрели дополнительные общественные зоны внутри домов — атриумы. Они занимают, кстати, около 9% наземного объема строительства. Высотой 4 этажа, атриумы выполнены в арабском, японском, итальянском и других национальных стилях. В них жители отмечают свадьбы, дни рождения и другие праздники. В новом квартале «Краски жизни» мы включили в проект общественные зоны-галереи. В Строгино из построенного многочисленная инфраструктура — стадион, дворец спорта с ледовыми катками, плавательными бассейнами и спортивными залами и многое другое. Но мы не раз говорили, что находимся только в начале пути по активной реализации своих идей.

Ипотеку предоставляют банки, как кредитные организации. Застройщики же могут вводить различные варианты рассрочки платежа. Если сравнивать классический ипотечный кредит и рассрочку, то общий риск один – невозможность погашения остатка стоимости квартиры. Это, в свою очередь, ведет к невозможности владения квартирой. Риски, которые могут возникнуть в перспективе, прогнозировать сложно. При классической ипотеке их больше, поскольку время выплаты по кредиту достаточно большое, как правило, больше десяти лет. А рассрочка платежа составляет в среднем от полугода до двух лет, что не превышает срока строительства, достигая лишь в некоторых случаях 5 лет. Но, с другой стороны, при краткосрочной рассрочке нагрузка по платежам возрастает в несколько раз. При получении же долгосрочного ипотечного кредита погашение кредита происходит относительно небольшими суммами. При выдаче ипотечного кредита банки очень внимательно относятся к изучению платежеспособности заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные расходы. При рассрочке платежеспособность клиента проверяется в меньшей степени, главное в этом случае — желание клиента приобрести квартиру. Каждый заемщик сам решает, какой продукт ему больше подходит — ипотека или рассрочка.

Уважаемая Марина! Квартиры в наших проектах можно приобрести по ипотеке. Партнерами по ипотечным программам выступают Сбербанк России, Газпромбанк, банк "Уралсиб", банк «Возрождение», МТС-банк, Татфондбанк, ОАО АКБ «Металлинвестбанк», "Столичный ипотечный центр", АКБ «Транскапиталбанк». В прошлом году один из наших специалистов был особо отмечен Сбербанком России за активную совместную работу по продвижению продуктов крупнейшего банка страны среди наших покупателей. Что касается процентных ставок, то они устанавливаются банками. Учитывая, что в среднем с помощью ипотеки компанией продаются около 30% квартир, ставки для покупателей являются вполне приемлемыми.

Уважаемая Светлана! Мы надеемся, что идеи миниполисов приобретут широкое распространение. Хотя следует признать, что мы являемся не единственным застройщиком, который реализует так называемый концептуальный подход в девелопменте. Схожие по ряду позиций программы есть у других девелоперов: «Ведис-групп», концерн «Крост», ГК «Пионер» и некоторых других компаний. Мы готовы к сотрудничеству и обмену опытом с любыми компаниями, работающими на отечественном рынке недвижимости. Если «миниполис» подхватят его участники, мы будем только рады. Что касается использования бренда для продвижения конкретного продукта, мы обсудим это, если поступит конкретное предложение. В настоящий момент "миниполис" является зарегистрированным торговым знаком, права на использование которого на территории России принадлежат «Сити — XXI век».

Уважаемый Валерий! Естественно, что в миниполисах мы предусматриваем машиноместа. Они являются обязательной составной частью нашего продукта. В миниполисе "Самоцветы" в Люберцах стоимость машиномест начинается от 700 тысяч рублей. Взять на себя строительство магистралей девелоперу вряд ли под силу, а точнее, покупателю. Ведь, по сути, он будет инвестором, если эту задачу переложить на девелоперов. Однако мы решаем те проблемы, какие позволяет экономика проекта. Например, в квартале «Краски жизни» запланировано расширение улицы Радужная с благоустройством прилегающей территории и соединением ее с соседним 6-м микрорайоном г. Видное. Это ощутимая статья затрат, но мы на них идем, чтобы создать комфортную среду проживания и с точки зрения транспортной доступности.

Уважаемый Марк! При нынешнем развитии технологий человек нередко может работать в любом месте, лишь бы имелся интернет. Недаром так развит в последнее время дауншифтинг. И Видное, где мы реализуем проект, не является исключением, поскольку собственники бизнеса покупают в нем квартиры. Мы не создаем широкомасштабных рабочих мест, концептуальное планирование в этой сфере является государственной задачей. Что касается расположения наших объектов, то, например, новый квартал «Краски жизни» находится удобно для тех, кто работает в столице, — в 5 км от Москвы. Жители имеют при этом большой выбор вариантов транспортного сообщения со столицей. Для автомобилистов это три автомагистрали — скоростная трасса «Дон», на которой практически не бывает пробок, Калужское и Симферопольское шоссе, для пользователей общественного транспорта — пригородные электропоезда, от близлежащей станции «Расторгуево» до Павелецкого вокзала курсируют 5 составов в час, автобусы и маршрутные такси, время в дороге до ст. м. «Домодедовская» и «Кантемировская» занимает около 30 мин.

Уважаемая Кристина! Жилье комфорт-класса характеризуют индивидуальные проектные решения, монолитные технологии возведения, паркинги и серьезная социальная инфраструктура, к которой относятся спортивные комплексы, детские сады и развивающие центры, школы, медицинские учреждения и другие объекты в зависимости от проекта. Принципиальными отличиями комфорт-класса от экономсегмента служат используемые на фасадах и в местах общего пользования отделочные материалы, лучшие входные группы с удобными общественными зонами, применение индивидуальных архитектурных решений, возможно наличие подземного паркинга. Общие площади квартир могут не сильно отличаться от экономкласса, но характеризоваться большей высотой потолков, размером кухни и ванны, наличием гостевого санузла. Примером комфорт-класса является, например, новый квартал «Краски жизни» в г. Видное. Новый квартал состоит из трех комплексов переменной этажности (от 3 до 17 этажей) по два корпуса в каждом. Все они выполнены по индивидуальному проекту, который предусматривает применение монолитной технологии и вентилируемых фасадных систем типа Minerit финского производства. Объект отличается многообразием планировочных решений — их насчитывается более 70 вариантов. В соответствии с концепцией «миниполис» предусматривается строительство крупных объектов инфраструктуры — школы на 550 мест со спортивной составляющей и торгового центра шаговой доступности.

Уважаемая Вероника! Каждая компания выстраивает свою бизнес-стратегию, параметры которой зависят от множества условий: опыта, профессиональных знаний, репутации, финансовой базы. Исходя из них, девелопер и делает акцент в своей работе на том сегменте рынка недвижимости, который для него предпочтителен. Мы для себя в качестве приоритетов выбрали комфорт- и бизнес-сегмент.

Уважаемый Евгений! Все новейшие технологии последних пяти лет в России связаны с популяризацией «зеленого» строительства. Среди многообразия «зеленых» технологий самыми применимыми и перспективными в нашей стране являются интеллектуальные системы управления зданием (BMS), системы рекуперации воздуха, тепловые насосы, солнечные коллекторы, энергоэффективное низкоэмиссионное остекление, светодиодное освещение. Все эти технологии были известны давно, но широкое применение получили только благодаря целостному, комплексному подходу к проектированию, монтажу и инсталляции, а затем и эксплуатации. Мы их активно внедряем в своих проектах, подтверждением чему является участие и награда, которой была отмечена компания на Всероссийском конкурсе экологического девелопмента и энергоэффективности Green Awards-2010.

Уважаемый Николай! Минимальный метраж трехкомнатной квартиры начинается с 70 кв. м. Реализацию квартир в квартале «Краски жизни» планируется начать ориентировочно в сентябре. Сейчас для всех потенциальных покупателей открыт лист ожидания. Отмечу, что при старте продаж с теми, кто запишется у менеджера и оставит свои контакты, будут связываться в первую очередь.

Уважаемый Дмитрий! Пока мы продаем квартиры без отделки. Наша практика показывает: чем дороже жилье, тем меньше интерес к уровню отделки. Среди покупателей квартир во всех сегментах жилья существует достаточное количество людей, которые хотят сделать индивидуальный дизайн с элементами перепланировки, и им не нужен типовой ремонт. Также еще не сложились ожидаемые потребителями стандарты качества: общественное мнение в значительной степени подпорчено качеством так называемой муниципальной отделки. Исследование спроса показало, что покупатель может быть в большей степени заинтересован не в отделке квартиры, которую он хочет делать по своему желанию, а в информации о проектных решениях. Мы сделали из этого выводы и, например, в жилом комплексе «Янтарный город» предложили клиентам варианты перепланировок квартир. Покупатель может использовать их по своему усмотрению: в дальнейшем согласовать понравившийся вариант и сделать его официальным, либо использовать как основу для дальнейшей разработки собственного дизайн-проекта, либо оставить изначальный вариант проекта. Данную практику компания продолжит и на других объектах. Покупателям будут предложены интересные и оригинальные варианты планировочных решений.

Уважаемая Ольга Алексеевна! Принимая решение об ипотеке, стоит ориентироваться на прогнозы не только предполагаемого уровня процентных ставок, но и цен на недвижимость. Например, в нашем проекте «Самоцветы» в Люберцах цены за год выросли в среднем на 40%. При дефиците денежных средств в проект лучше входить на начальной стадии строительства, когда цены на него минимальны. В этой связи вы можете рассмотреть для себе наш новый проект – квартал «Краски жизни». Оформлять кредит лучше в той валюте, в какой вы получаете свой доход. Это классическое правило рынка недвижимости.

Уважаемая Татьяна! Мы не наблюдаем спада продаж. Во второй половине августа отмечается даже небольшой рост, что, по всей видимости, связано с наступлением осени и активизацией рынка недвижимости. Мы не ожидаем резких колебаний цен на квартиры, за исключением, наверное, самых ликвидных объектов, которые могут дорожать темпами выше средних. Наибольшим спросом пользуется жилье эконом- и комфорт-классов по адекватным ценам. Оно характеризуется удачным месторасположением, небольшими размерами квартир и современными планировками. На рынке новостроек Москвы в условиях ограничения объема предложения и дефицита свободных участков под строительство покупателям интересно все выводимое в продажу новое жилье. В Московской области сохранится повышенный спрос на объекты комплексного строительства эконом- и комфорт-классов с выгодным месторасположением.

Уважаемая Мария! Выскажу мнение о московском рынке недвижимости, на котором мы работаем. Цены на квартиры в Подмосковье будут увеличиваться темпами, сопоставимыми с инфляцией. На первичном рынке они будут расти быстрее по мере повышения стадии готовности объекта. Поэтому новостройки сохранят свою инвестиционную привлекательность. Наиболее высокой она является на начальной стадии строительства комплекса. В этой связи можем рекомендовать вам обратить внимание на квартал «Краски жизни» в г. Видное. В Москве рост стоимости квадратного метра будет больше, поскольку заметно сокращаются объемы нового строительства

Цены на жилье устанавливаются рынком. Если они высокие, то это говорит о высоком спросе и недостаточном предложении. Сокращение объемов строительства жилья в Москве не способствует снижению цен. Более того, наблюдается усиление дефицита строящегося жилья, что будет поддерживать высокие цены на квартиры в столице. Впрочем, отмечу, что рост количества новостроек в Московской области несколько компенсирует недостаток столичных объектов, что и стабилизирует ситуацию.

Уважаемая Александра! Спрос на квартиры остается высоким. С приближением осени он только растет. Поэтому мы не прогнозируем падения цен на жилье. В старой Москве строительных площадок становится меньше, но в Подмосковье количество новостроек увеличивается. Это и позволяет поддерживать баланс спроса и предложения во всем регионе и сохранять стабильное развитие рынка без серьезных колебаний цен. Хотя, конечно, внешние факторы слишком разнохарактерны, чтобы делать далеко идущие прогнозы.

Самые высокие цены на новостройки в Реутово (более 95 тыс. руб. за кв. м), Химках, Красногорске в силу своей близости к Москве. Более доступны и интересны для вложений в жилье объекты в Ленинском (г. Видное) и Люберецком районах. Решающим фактором при определении цены подмосковных объектов выступает транспортная доступность столицы. Именно в этой связи самая низкая стоимость квадратного метра наблюдается в удаленных районах Московской области. Если же говорить о ближнем Подмосковье, то наиболее дешевые квартиры продаются в новостройках Железнодорожного (около 66 тыс. руб. за кв. м) и Лобни (около 58 тыс. руб. за кв. м).

Благодаря тому что компания сумела в той или иной степени спрогнозировать ухудшение экономической ситуации и выстроить более гибкую и эффективную модель управления, нам удалось оперативно подготовиться к новым реалиям рынка. Мы также сумели частично спрогнозировать будущую структуру платежеспособного спроса и скорректировать свои стратегические планы. Помимо этого долговая нагрузка компании была минимальной. Мы исполняли свои финансовые обязательства в срок в самый тяжелый период 2008—2009 гг., ни разу не нарушив их перед банками. Не обошлось и без сокращений, но они не были значительными. Кризис заставил нас мобилизоваться и работать еще интенсивнее. И в этом безусловный плюс всех кризисных ситуаций: они дают шанс в сжатые сроки измениться, начать эффективнее работать, распределять внутренние ресурсы, стать сильнее. Компания вышла из кризиса еще более окрепшей — без финансовых долгов, без потери компетенций, а главное, с новыми идеями по совершенствованию своего продукта и услуг эксплуатации. В эти годы была разработана концепция «миниполис» для повышения конкурентных преимуществ наших продуктов, чтобы быть более устойчивыми в сложные экономические периоды. В настоящее время в группу компаний «Сити — XXI век» входят три компании.

Вы несколько преувеличили свои оценки результатов нашей деятельности. Они находятся в рынке. Рентабельность компании не может быть чрезмерной, поскольку мы работаем в достаточно плотной конкурентной среде. Что касается акционеров, то на данном этапе мы не раскрываем их состав, учитывая организационно-правовую форму компании – ЗАО. Однако могу сказать, что компания входит в состав многопрофильного российского стратегического холдинга «Новард» (бывшая «Эконика»), который работает на отечественном рынке уже более 20 лет.

Уважаемая Марина! Вы правы, мы стремимся поддерживать и улучшать жизнь в построенных домах через партнерскую управляющую компанию. Но, подчеркну, это не наш диктат жителям. В соответствии с действующим законодательством они всегда могут сменить управляющую компанию, если она недостаточно хорошо работает. Чтобы не допустить подобной ситуации, мы находимся в постоянном диалоге с жителями через самые разные средства коммуникации и обсуждаем самые разные вопросы — от эксплуатации дома и благоустройства придомовой территории до проведения встреч и организации праздников. Стоимость техобслуживания отличается в зависимости от объекта. В миниполисе "Радужный" (г. Видное) она составляет, например, 37 руб., не выше, чем у местного муниципального предприятия.

Уважаемая Марина! В ходе реализации проекта детский сад по просьбе администрации и в силу дефицита мест в детских садах был передан городу с комментарием со стороны администрации, что интересы жителей построенных домов будут учтены. Распределением мест в городских дошкольных образовательных учреждениях занимается в настоящий момент местное управление образования, которое и отвечает за прием детей.

Уважаемый Олег Владимирович! Сложно говорить о нарушениях в тех или иных проектах абстрактно. Но отмечу, что действующее законодательство достаточно подробно регулирует отношения всех участников отрасли. Дело скорее в правоприменительной практике, которая не всегда находится на должной высоте. Более того, все признают, что рынок недвижимости избыточно зарегулирован, и дополнительные санкции вряд ли решат указанные вами проблемы. На мой взгляд, большую роль должны играть не административно-уголовные санкции, хотя в отношении мошенников только они и действенны, а меры общественного воздействия или репутационные издержки. Если компания не клиентоориентирована, то законы рыночной экономики в итоге приведут ее к поражению в конкурентной борьбе.

Уважаемый Сергей! Пока идет разработка концепций большой Москвы, сложно говорить предметно о столь масштабном проекте. Кстати, сегодня в эти минуты проходит семинар, на котором архитектурные компании, в том числе и международные бюро, представляют свои разработки. Так что правильнее дождаться решений о том, в каком направлении будут развиваться новые московские территории, чтобы делать первые оценки замысла. У нас интерес к новым землям на данном этапе носит в большей степени информационно-познавательный характер. Мы считаем, что на освоение новых территорий уйдет около 50 лет. Для этого прежде всего необходимо создание транспортной и инженерной инфраструктуры. В перспективе как вторичное жилье, так и новостройки большой Москвы будут привлекательны для покупателя, но скорее не с точки зрения статуса столичного проживания, а только в результате положительных изменений инфраструктуры, которые пока только планируются. В ближайшее же время ажиотажного спроса на жилье в новых границах не ожидается. Напротив, возможна даже незначительная его коррекция ввиду того, что цены на некоторые объекты в настоящее время завышены.

Ни положительные, ни отрицательные изменения в отрасли не происходят резко в результате кадровых перестановок в органах власти. На стоимость продаваемого жилья влияют различные условия: общая экономическая ситуация, конкурентная среда, стадия готовности объекта и т. д.

Рентабельность проекта на рынке жилой недвижимости зависит от множества факторов. И сегмент жилья играет в этом случае не определяющую роль. Если же вы имеет в виду инвестиционную привлекательность объектов, то отмечу, что практически все строящееся жилье при условии надежности компании интересно для вложений. Это связано со снижением объемов строительства в Москве и нарастающим дефицитом предложения. Общеизвестно, что инвестиции в российский рынок недвижимости в подавляющем большинстве случаев значительно выгоднее вложений в зарубежные объекты.

Уважаемый Михаил Иванович! строительство объекта уже идет. Первый комплекс в квартале «Краски жизни» будет сдан в 2015 году. При его проектировании мы не только пользовались собственными наработанными компетенциями и опытом, но и учитывали предложения консультантов, известных дизайнеров интерьеров, планировщиков, инженеров и мастеров ландшафтного озеленения. Особое место в этом ряду занимают наши клиенты – те, кто уже проживают в домах первых очередей застройки миниполиса "Радужный", в состав которого входят «Краски жизни». Их мнения и пожелания являются, наверное, самой ценной информацией для анализа и включения в проект. И подчеркну, что схема реализации жилья по 214-му закону снимает юридические опасения, которые есть у части клиентов. Хотя продажи квартир в квартале еще не начаты, мы имеем внушительный лист ожидания, он каждый день пополняется.

Уважаемая Инна! В квартале «Краски жизни», который мы строим в городе Видное, предусматриваются, например, двухуровневые квартиры и евроквартиры, которые доказали свою востребованность. Квартиры европейского типа подходят прежде всего для молодых семей, планирующих жить самостоятельно. Общая площадь такой квартиры подразумевает специальную планировку – совмещение кухни с гостиной. По цене такая квартира сопоставима со стандартной квартирой. Но у нее есть очевидное преимущество: покупатель наряду с кухней получает дополнительное жилое пространство, которое можно организовать по собственному усмотрению.

По вопросам видно, что аудитория вашего портала активно интересуется рынком недвижимости, знает наши проекты, концепцию «миниполис», которую мы в них реализуем. Это приятно. Желаем читателям быть активными в коммуникации с гостями вашей площадки, какую бы отрасль они ни представляли. Общение для нас важно, поскольку оно дает понять, к каким вопросам прежде всего обращено внимание людей. Желаем читателям не терять интереса ко всему, что происходит в стране. И пусть на острие этого интереса и продолжает профессионально работать "Газета.Ru".

До свидания.