Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

На элитном жилье не заработать

Жилье в престижных городах теряет инвестиционную привлекательность

Павел Чернышов 02.03.2016, 09:47
Вид Лондона Kirsty Wigglesworth/AP
Вид Лондона

В большинстве главных мировых центров (Лондон, Париж, Монако) недвижимость премиум-класса падает в цене. В результате такие объекты теряют свою инвестиционную привлекательность. Наиболее сильное падение предсказуемо показала Москва, где, как признаются риелторы, последняя инвестиционная сделка была еще в 2014 году.

Прошедший год ознаменовался стагнацией на основных мировых рынках недвижимости премиум-класса. Согласно результатам исследования Wealth Report 2016, проведенного международной компанией Knight Frank, самым дорогим городом остался Монако: в прошлом году, как и в 2014-м, за $1 млн здесь можно было купить лишь 17 кв. м недвижимости премиум-класса. Второе место сохранил Гонконг. Там последние два года на $1 млн можно купить 20 «квадратов». Однако в замыкающем тройку Лондоне цены на жилье уже начали ползти вниз. Если в 2014 году там на $1 млн можно было приобрести 21 кв. м, то в 2014-м — уже 22 кв. м.

Большинство других крупнейших мировых центров продемонстрировали еще более резкое падение цен.

Например, в Лос-Анджелесе, согласно исследованию, в 2015 году можно было купить на $1 млн 65 кв. м, а в 2014-м — лишь 57 кв. м.

В Париже разрыв еще больше: 57 против 40 кв. м годом ранее.

Понятно, что найти предложения, чтобы уложиться в $1 млн в городах первой тройки, практически невозможно.

«Таких предложений в Монако нет, среднестатистический запрос российского ультрахайнета — апартаменты с двумя-тремя спальнями, площадью от 200 кв. м, с видами на море и непосредственной близостью к пляжу, средний бюджет покупки — €8–10 млн», — говорит Марина Кузьмина, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank.

Впрочем, в Лондоне и Нью-Йорке можно найти малогабаритное жилье премиум-класса, уточнила она. Но придется немного добавить. «За £1 млн можно приобрести в Лондоне небольшую студию в новостройке, в бизнес-районе Сити, а также в Вестминстере или на южном берегу Темзы — в доме с консьержем, паркингом и фитнесом. Такие квартиры очень быстро сдаются в аренду бизнесменам и студентам», — говорит Кузьмина.

Инвесторы переезжают во второстепенные города

Как отмечают эксперты, этот год ознаменовался тем, что топовые рынки элитной жилой недвижимости стали терять свою инвестиционную привлекательность. Большинство мировых центров уже не показывают постоянного роста цен на дорогое жилье, поэтому заработать на недвижимости здесь практически невозможно.

«Среди мировых городов, рынки которых исследуют эксперты Savills World Research, цены упали в Лондоне, Париже, Сингапуре, Дубае, а также в Москве. Во всех этих городах определенную нишу занимают международные инвесторы», — отмечает Пол Тостевин, заместитель директора отдела международных исследований Savills.

Места, где цены продолжают расти, остались, но их значительно меньше. Прежде всего это Нью-Йорк. По данным Savills, здесь рост в 2015 году составил 7,3%. Схожие данные приводятся и в отчете Knight Frank: в 2014 году в Нью-Йорке можно было купить 34 кв. м жилья на $1 млн, а в 2015-м — лишь 27 кв. м.

«В 2015 году в Сиднее был отмечен довольно высокий рост цен на жилую недвижимость премиум-класса (18,9%). Также цены на жилье данной категории в Гонконге выросли на 9,8%», — добавляет Тостевин.

Тем не менее, как он признает, в целом инвесторов все меньше интересует жилье в главных мировых центрах.

«В то время как цены в некоторых мировых городах в настоящий момент находятся на высоком стабильном уровне, мы наблюдаем смещение интереса инвесторов в сторону других городов, не являющихся мировыми центрами. Мадрид, Манчестер, Барселона и Чикаго становятся все более и более привлекательными для иностранных инвесторов», — описывает картину Тостевин.

Как он отмечает, в поисках большей доходности инвесторы начинают смотреть на «второстепенные» города, а также альтернативные активы. Среди европейских городов, для которых также характерна данная тенденция, — Амстердам, Осло, Брюссель и Берлин.

«Берлин — один из самых недооцененных европейских городов. Особенно популярны квартиры в новостройках, на этапе строительства, в большинстве из которых квартиры распродаются еще до того, как начинают рыть котлован», — говорит Кузьмина.

В Берлине пока можно позволить покупку более 90 кв. м, но ситуация стремительно меняется, учитывая, что только за 2015 год Берлин показал 9-процентный рост, и он продолжается уже несколько лет.

Последнего инвестора видели в 2014 году

Предсказуемо, что наиболее сильный откат произошел в Москве. По данным Knight Frank, в Москве можно было купить в 2014 году на $1 млн 65 кв. м недвижимости премиум-класса. Сейчас — 83 кв. м.

Схожие данные приводят и другие участники рынка. Директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова отмечает, что падение цен составило 10–15% от долларового эквивалента.

«Общая тенденция проектов премиум-класса — повышение стоимости в соответствии со стадией строительной готовности, но при этом шаг повышения был минимальным — 2-3% дважды в год. В отличие от 2012–2013 годов, когда повышение достигало 7–10%», — отмечает она.

Как один твердят московские риелторы, что в Москве инвестиционного потенциала у жилья нет.

«Стоит говорить о сохранении капитала, но обещать, что через три года вы сможете реализовать сегодняшнюю покупку в два раза дороже, уже никто не станет, те времена давно в прошлом. Если недвижимость приобретается с тем, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду, то и тут не нужно питать иллюзий, срок ее окупаемости не устроит ни одного инвестора», — описывает ситуацию заместитель директора департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Балашова.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», вспоминает, что последняя инвестиционная сделка была в Москве еще в 2014 году.

«Приобретать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, будь то вторичный или первичный рынок, сегодня крайне рискованно. Ведь любой инвестор заинтересован «выйти из сделки» в течение 1–1,5 лет. Но с учетом высокой волатильности валют и снижения спроса никто не может быть уверенным в том, что он сможет заработать», — пояснил эксперт.

Как рассказал Менжунов, многие игроки рынка ожидали, что российских инвесторов заменят иностранные, поскольку с учетом волатильности валюты московская недвижимость, экспонируемая в рублях, стала для них доступнее фактически в два раза. Однако вопреки ожиданиям никакого интереса со стороны граждан других стран не наблюдается.