Кого слушает президент

Аренда уходит в рубли

Поддержка ритейла может обанкротить собственников бизнес-центров

Павел Чернышов 19.02.2016, 19:40
Прохожий около Московского международного делового центра «Москва-Сити» Максим Блинов/РИА «Новости»
Прохожий около Московского международного делового центра «Москва-Сити»

Минпромторг предлагает собственникам коммерческой недвижимости перейти на арендные расчеты в рублях. По мнению ведомства, это должно поддержать ритейл. Однако торговые центры и так в массе своей уже перешли на рубли. А вот владельцев офисов, на которых висят валютные кредиты, этот шаг может обанкротить.

Минпромторг порекомендовал собственникам коммерческих объектов добровольно перейти на арендную плату в рублях. Об этом заявил заместитель министра промышленности и торговли Виктор Евтухов на пресс-конференции в ТАСС.

«Мы попросили сделать это (перевести аренду в рубли. — «Газета.Ru») добровольно, если нас не услышат — у нас есть готовый проект закона, который запрещает установление ставок аренды в России в иностранной валюте», — заявил он.

Напомним: Минпромторг еще в августе сообщал, что подготовил поправки в Гражданский кодекс (ГК), запрещающие привязывать ставки аренды объектов недвижимости к валюте.

Хотя главной целью было облегчить бремя ритейлеров, поправки распространяются на всю коммерческую недвижимость, включая склады и офисные центры.

Сами участники рынка утверждают, что добровольно в массовом порядке пересматривать договоры аренды не будут. Если же закон будет изменен и переходить на рубли придется в обязательном порядке, это вызовет волну банкротств. Особенно на офисном рынке, где существенная часть действующих долгосрочных договоров аренды в офисах класса А по-прежнему сохраняют ставки в иностранной валюте.

«У многих владельцев таких объектов действуют кредитные обязательства в иностранной валюте. Зачастую это ограничивает их даже на текущем рынке в использовании иных, например рублевых, ставок. Если инициатива Минпромторга все же будет реализована, это вызовет волну пересмотров условий по кредитам, возможные банкротства и поиск владельцами зданий альтернативных вариантов тем или иным способом сохранить привязку к иностранной валюте», — уверен Андрей Канаев, замруководителя проекта Storm Properties.

С ним согласна и Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE.

«Это, безусловно, повлияет на премиальный сегмент рынка и на девелоперов, у которых есть валютные кредиты», — полагает она.

«Это актуально для арендаторов, но может негативно отразиться на владельцах бизнес-центров, на их способности обслуживать валютные кредиты. Лучше это применять к будущим договорам», — советует Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments.

Как отмечают эксперты, любое радикальное изменение правил игры на рынке, которое принимается без обсуждения с участниками процесса, может негативно сказаться на инвестклимате.

«Если стороны заключили договор в валюте, значит, ими такое решение оценивалось как наиболее рациональное и они оценивали предпринимательские риски, в том числе валютные.

Сейчас необходимо нести ответственность за свои решения, тем более если речь идет о профессиональных участниках рынка.

В этом соблюдение принципа свободы договора», — считает Александр Николаев, исполнительный директор в России и СНГ Valartis Group.

Дмитрий Минц, председатель правления O1 Properties, уверен, что валютные договоры аренды являются абсолютно рациональным решением для большинства арендаторов.

«Долгосрочный валютный договор аренды, например, офисной недвижимости как бизнес-идея существует для того, чтобы любая уважающая себя компания была уверена в том, что она спокойно существует в своем помещении в течение длительного периода, никто ее не выгонит и не пересмотрит ставки», — пояснил он.

Ритейлу помогать уже не надо

Как отмечают эксперты, рынок уже сам регулирует валюту, поэтому нет необходимости всем навязывать переход на рубли.

«В условиях ухудшения ситуации те ставки, которые продолжают номинироваться в долларах, могут с большой вероятностью перейти в рубли. Также есть вопрос доступности финансирования, если в рублях будет возможно брать кредиты по вменяемым процентным ставкам, то валюта договоров аренды перестанет иметь значение», — уверена Дзюба.

Ольга Штода, директор по управлению BlackStone Keeping Company, отмечает, что тенденция отказа от долларовой аренды уже существует.

За последний год многие собственники в процессе переговоров с арендаторами либо перешли на рублевые арендные ставки, либо зафиксировали курс доллара на определенной сумме, создав так называемую условную единицу.

Так что в целом подобная инициатива правительства не сильно повлияет на реальную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Однако для тех арендаторов, чьи бизнес-центры по-прежнему рассчитывают ставку по курсу доллара, подобное решение может иметь самые неприятные последствия.

Непосредственно ритейлу помочь не удастся (а именно этим Минпромторг обосновал свое решение). В торговой недвижимости тренд перевода в рубли наметился достаточно давно, большинство арендаторов уже расплачиваются в рублях.

«Здесь короткие сроки договоров аренды, а ставка аренды зависит от оборота арендатора с конкретного магазина и/или квадратного метра — такая структура соглашений позволяет сторонам находиться в равных условиях», — описывает нынешние реалии Николаев.

В то же время на офисном рынке ситуация совершенно иная. Договоры, как правило, долгосрочные, на восемь – десять лет. Ставки аренды не зависят от того, насколько успешен бизнес того или иного арендатора.