Офисы отдают под жилье

Кризис заставляет девелоперов переделывать офисы в апартаменты

Павел Чернышов 03.02.2016, 13:34
Shutterstock

Кризис заставил девелоперов переделывать офисы в жилые комплексы. Чтобы получить на выходе апартаменты, большие помещения дробят, добавляя перегородки и санузлы с плитами. Тяга к перепланировкам объясняется просто: на рынке коммерческой недвижимости застой, тогда как жилье остается востребованным всегда.

Собственники офисов все чаще решают выпустить пустующие коммерческие площади на рынок жилой недвижимости. А поскольку к жилым домам существуют достаточно жесткие требования, ограничиваются перепрофилированием офисов в апартаменты (помещения, относящиеся к нежилому фонду, но используемые для проживания).

Как рассказал Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, сейчас активной переделкой в апартаменты занимается компания «Пионер» с брендом Yes (проект на Митинской улице). В апартаменты также перепрофилирован БЦ «Савеловский Сити» компании MR Group. Кроме того, жильцы появятся в «Парк плаза» на Ленинградском шоссе. Также существенно уменьшена офисная часть в офисно-жилом комплексе «Садовые кварталы».

«Coalco совместно с MR Group отказались от реализации офисов в пользу жилой составляющей в ряде проектов, к примеру, в Royal Plaza («Царская площадь») на территории стадиона Юных пионеров, а жилой комплекс «Пресня Сити» изначально планировался как офисно-жилой центр «Хрустальные башни», — перечисляет руководитель отдела консалтинга Knight Frank Юлия Пронина.

Как сообщают участники рынка, все больше собственников заказывают для своих бизнес-центров, в том числе в рамках ТТК, проект перепланировки.

При этом количество таких апартаментов, спонтанно слепленных из бизнес-центров, будет только расти.

Главное — быстро продать

Причин для этого несколько. Рынок офисных площадей перегружен: продолжают падать ставки аренды одновременно с увеличением вакантности. Поэтому выводить новые объекты становится рискованным. Между тем на большинстве проектов висят кредиты в валюте.
«Многие собственники стремятся продать свои объекты, однако на сегодняшний день их цена намного ниже реальной стоимости и даже той, что была несколько лет назад. Рефинансировать кредиты из-за неустойчивости валютного курса очень сложно, описывает ситуацию Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments.

Сложности с поиском арендаторов и покупателей на офисную недвижимость и промышленные предприятия заставляют собственников переделывать коммерческие площади в апартаменты. В этом случае можно быстро продать жилье и получить необходимые деньги для оплаты кредитов.

Естественно, что при этом собственник лишается возможности получать длительный арендный доход. Но сейчас девелоперы не склонны думать о долгосрочных перспективах, заметила Пронина.

«Ни для кого не секрет, что кризис в первую очередь негативно сказывается на рынке коммерческой недвижимости, а спрос на жилье остается относительно стабильным. Кроме того, более высокая доходность, возможность быстрого выхода из проекта и финансирование строительства без привлечения банковских средств заставляют многих инвесторов пересмотреть свою стратегию», — говорит Надежда Башбынар, гендиректор Storm Properties.

Самый простой способ

По данным NAI Becar, на конец прошлого года на рынке Москвы было представлено 77 апарт-комплексов, а в продаже находилось 8762 апартамента. При этом за четвертый квартал 2015 года было продано 375 апартаментов. Цена 1 кв. м в проектах элит-класса составляла 407 673 руб. Средняя цена апартаментов комфорт-класса достигла 163 744 руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе цена предложения — 234 336 руб.

Апартаменты — самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, отмечает Мария Стольникова, директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE. Дело в том, что, поскольку у апартаментов нет с юридической точки зрения статуса жилых помещений, к ним нет отдельных требований, поэтому менять назначение не нужно.

«Апартаменты, в отличие от жилья, не имеют высокой социальной нагрузки и жестких требований по инсоляции (естественное освящение)», — говорит Надежда Башбынар. Помимо этого, на апартаменты не распространяются и прочие нормы СанПиН для жилья — шумоизоляция, вентиляция и т.п.

«Переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет. Расходы составляют от 30–50 тыс. руб. на 1 кв. м. Все зависит от конкретной ситуации. Сменить вид разрешенного использования земли можно и за два месяца», — рассказывает Самодуров.

Определенные переделки действительно потребуются. Прежде всего потому, что сегодня, как правило, офисы планируются и сдаются в свободной планировке, а расчетные инженерные нагрузки довольно низкие (потребляемые электрические мощности, объемы воды, канализования и пр.).
«При перепланировке помещений потребуется устройство дополнительных перегородок, чтобы разделить помещение на типовые объемы. Устройство дополнительных инженерных шахт и прокладка дополнительных коммуникаций для обеспечения каждого объема. Инженерные нагрузки по водоснабжению и канализованию возрастут многократно, возможно, повысится объем потребления электричества за счет установки электроплит», — рассказывает Евгений Горбунков, главный инженер GVA SAWYER.

Также, как он отметил, увеличение количества перегородок на этаже и монтаж дополнительных инженерных коммуникаций увеличит нагрузки на перекрытия. «Необходимо будет выполнить проверку их несущей способности на дополнительные нагрузки», — отмечает инженер.

Тем не менее стоит отметить, что ряд переделок носят необязательный характер. Как признаются в приватных беседах архитекторы, занимающиеся перепрофилированием таких помещений, редко кто-то из заказчиков планирует сильно отходить от первоначального проекта и, скажем, подгонять системы вентиляции под санитарные нормы жилья, поскольку юридически для таких объектов достаточно соответствовать нормам офисов, которые гораздо мягче.