Ипотека ускользает

После окончания программы субсидирования ипотечной ставки девелоперам придется снижать цены

Павел Чернышов, Рустем Фаляхов 19.01.2016, 21:02
Александр Кряжев/РИА «Новости»

Программа субсидирования ипотечной ставки заканчивается для покупателей 1 марта. Между тем именно субсидирование позволило смягчить падение для рынка недвижимости. Теперь же ипотечные ставки снова вырастут, а объемы нового строительства, по оценке экспертов, сократятся практически на треть. Но есть и хорошие новости — массовое падение спроса может заставить застройщиков снизить цены.

Правительство может отказаться от программы субсидирования ипотечной ставки. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», — цитирует Reuters замминистра финансов Алексея Моисеева.

Однако в Минстрое не исключают, что программа может быть продлена.

«Речь идет о том, что программа по субсидированию ипотеки была принята ровно на год, с учетом того, что все те люди, которые взяли ипотеку в этот период, получают субсидию на эту ставку на весь срок кредита. Если взяли на 20 лет, то будут весь срок получать с учетом субсидий», — сообщили «Газете.Ru» в Минстрое. Там пояснили, что министерству, а также ряду других ведомств поручено разработать дополнительные меры по поддержке ипотеки. Они будут представлены в марте этого года. «Тогда же будет принято окончательное решение о продлении или непродлении программы», — сказали в Минстрое.

Как сообщил источник в Минстрое, фактически Минфин просто озвучил тот факт, что программа действует ровно год, но решение о том, будет она продолжена или нет, примет правительство, после того как будут оценены ее результаты.

Позже вечером министр финансов Антон Силуанов подтвердил, что в настоящее время обсуждаются различные варианты, итоговое решение пока не принято.

Напомним, что госпрограмма субсидирования ипотечной ставки действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016-го. Она понадобилась, когда резко взлетели ставки по ипотеке (в среднем до 17–18%), после того как в декабре 2014 года Центробанк повысил ключевую ставку с 10,5 до 17%. Чтобы спасти рынок, правительство ввело программу льготного субсидирования, согласно которой для покупателя ставка сохраняется на уровне 12% годовых, а разницу между этим значением и ставкой банка оплачивает государство. При этом для АИЖК и его банков-партнеров программа продлена до 1 мая 2016 года. «Срок продлен для банков, которые планируют рефинансировать кредиты через АИЖК. Это было необходимо, так как требуется доволнительное время на оформление закладных», - сказал директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельта Кредит» Олег Комлик.

На программу правительством было выделено 20 млрд руб. Как отметили в Минстрое, под ее действие попала практически каждая четвертая квартира, купленная в ипотеку.

По словам Силуанова, за 2015 год в рамках программы было выдано 211 тыс. ипотечных кредитов на более чем 370 млрд руб. «Это позволило российским гражданам приобрести 10 млн кв. м жилья. Бюджет в 2015 году выделил на субсидирование ипотеки 2,1 млрд руб. В текущем году объем средств на субсидирование ставки по уже выданным кредитам оценивается в 16 млрд руб.», — добавил он.

По мнению депутата Госдумы Александра Сидякина, отказ от продолжения субсидирования ипотечной ставки является логичным решением.

«В текущих условиях субсидирование ипотечных ставок – инструмент, не востребованный рынком.

Спрос поддерживается за счет ряда других льготных программ, которые работают и предлагают более выгодные условия. Например, программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой квадратный метр жилья стоит не дороже 35 тыс. руб.», — полагает депутат.

Андрей Люшин, зампредправления Локо-Банка, признал, что от программы ожидали большего, однако сыграло роль, что люди не были уверены в завтрашнем дне и не смогли в полной мере воспользоваться льготными условиями.

«В условиях экономического спада, неуверенности в работе и уровне доходов нельзя планировать выплаты по ипотеке, именно поэтому спрос оказался ниже ожиданий», — заметил Люшин.

Субсидии смягчили падение

Тем не менее участники рынка считают, что снижение ипотечной ставки для потребителей весь год поддерживало рынок на плаву – без этой поддержки падение было бы куда более стремительным. «По итогам 11 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился на 37% относительно аналогичного периода 2014 года, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек», — сообщили в пресс-службе ВТБ24.

Доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования за период ее реализации, составила около 36% от общего объема ипотечной выдачи, что и обеспечило необходимую поддержку сектору жилищного строительства. Как отметили представители ВТБ24, доля приобретения жилья эконом-класса с помощью программы господдержки у некоторых застройщиков превысила 80%.

«Московская недвижимость за 2015 год уже упала в цене на 15% в рублях и на 30% в долларах, при этом число сделок, по сравнению с 2014 годом, сократилось на 30%. Эти цифры могли быть и больше на 10–15 п.п., но ситуацию смягчила льготная ипотека, которая была весьма эффективна.

Отмена программы льготного кредитования поднимет ставки по ипотеке до 15% годовых, что приведет к дальнейшему обвалу стоимости жилья и сокращению числа сделок», — утверждает Кирилл Яковенко, аналитик «Алор Брокер».

«Программа поддержала строительный рынок, иначе спад у девелоперов мог бы стать более значительным. Так, по примерным оценкам, рынок новостроек в Москве просел на 12–15% за 2105 год, в целом по РФ просадка порядка 8–10%. Для сравнения: рынок вторички сократился на треть (30%) – как в 2008 году. Без данной программы ипотеки рынок новостроек сократился бы не менее чем на 20–25%. Для ряда банков ипотека также стала одним из основных продуктов, ее берут наиболее качественные заемщики», — согласен с ним и Андрей Люшин.

Альтернативные программы

Как отметил Люшин, раньше субсидирование ипотеки было основным механизмом, стимулирующим продажи. Другие механизмы поддержки ипотеки хотя и предлагают более выгодные условия, но более сложны в применении. В то время как субсидирование ипотечной ставки распространяется на все категории покупателей при условии оплаты заемщиком не менее 20% стоимости приобретаемого жилья (размер кредита при этом не должен превышать 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге).

Из других программ поддержки ипотеки традиционно востребовано использование материнского капитала в качестве первоначального взноса, отметил директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельта Кредит» Олег Комлик. В прошлом году 5% кредитов этот банк выдал клиентам, воспользовавшимся материнским капиталом.

«На смену льготной ипотеке может прийти субсидирование застройщиков,

хотя это сложно осуществить на практике, потому что придется прописывать условия для кредитования строителей, некоторые из них могут оказаться в привилегированном положении. Кроме того, могут выделяться субсидии для категорий населения, например, программа «молодая семья» или переселение в сельские районы или в определенные регионы. В целом же при сохранении высокой неопределенности на рынке и сокращении доходов населения рынок недвижимости в 2016 году ждет дальнейшее сокращение, но вероятно, не такое значительное как в прошлом году, в пределах 7–12%», — предсказывает Люшин.

Жаркий месяц

По оценке ВТБ24, в случае продления текущей программы объем выдачи ипотеки в стране в 2016 году вырастет на 20–25%. Если же программу свернут, а ЦБ не продолжит сокращать ключевую ставку (сейчас она составляет 11%), то, как отмечают девелоперы, рынок в этом году сократится,

при этом цены на недвижимость в отсутствии спроса пойдут вниз.

«В 2016 году, особенно после окончания программы государственного субсидирования ипотеки, можно будет ожидать снижения цен на жилье на 5–7%. Девелоперы будут стараться подстегнуть спрос, предлагая скидки и рассрочку. В то же время замедлится на 20–30% объем ввода в эксплуатацию нового жилья. К этим настроениям добавится и перестройка бизнес-моделей в целом, после санации СУ-155: девелоперы будут постепенно отказываться от «пирамидальной» модели, когда только что построенные объекты сразу сдавались в залог по кредитам на постройку новых. Это тоже будет способствовать снижению объемов вводимого в эксплуатацию жилья», — описывает вероятный сценарий Максим Морозов, управляющий партнер M9 development.

Ближайший месяц на рынке обещают быть жарким – все будут торопиться получить кредит по выгодной ставке. По оценке агентства недвижимости «Бон Тон», в ближайшее время спрос на рынке недвижимости вырастет на 25–30%.