Кто может покинуть правительство

Москва дешевеет

Квартиры в Москве в 2016 году продолжат дешеветь

Павел Чернышов 03.01.2016, 18:06
Shutterstock

За прошедший год на столичный рынок вышло рекордное количество жилой недвижимости. Причем цены на жилплощадь падают: застройщики предлагают скидки и выгодные условия, чтобы привлечь покупателей. По словам экспертов, сейчас сложилось удобное время для покупки недвижимости, которое, впрочем, может долго не продлиться. Из-за роста издержек застройщики уже предупреждают о плановом повышении цен. Во что же лучше всего вкладывать?

Тем, кто решил озадачиться покупкой недвижимости, есть из чего выбирать. На рынок за год вышло рекордное количество объектов. «На первичном рынке Московского региона сегодня в продаже находится рекордное количество квартир – около 117 тыс. (25,3 тыс. квартир – в Москве, 8,6 тыс. – в Новой Москве, 83 тыс. – в Подмосковье). При этом самый большой прирост объема предложения зафиксирован в Москве (+48%), минимальный – в области (+1%). А вот спрос в 2015 году снизился — в столице (Москва + Новая Москва) на 12%, в области на 8%, что говорит об уменьшении объемов продаж», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

При этом жилье становится доступней. По данным «Метриум Групп», наибольшее падение цен наблюдается в старых границах Москвы – 10,2%, тогда как в Новой Москве снижение составило 3,7%. В Московской области отмечен небольшой прирост – 2,9%.

Таким образом, на конец 2015 года средние цены достигли 201,4 тыс. руб. за 1 кв. м в Старой Москве, 100,9 тыс. руб. за 1 кв. м – в Новой Москве, 77,9 тыс. руб. за 1 кв. м – в области.

«В конце 2014 года московские застройщики вывели на рынок большое количество объектов, обладающих характеристиками премиум-жилья по своему качеству и местоположению, но позиционирующих себя в категории бизнес-класса. Сегодня именно они преобладают в структуре предложения. Таким образом, можно говорить о тенденции замещения элитного жилья объектами бизнес-класса», — рассказывает Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент».

Сколько еще будут падать цены?

«В сегменте эконом-класса ожидаем снижения цен в рублях на 3–5%, в сегменте комфорт- и бизнес-класса — на 5–10%. И пока дно по ценам еще не достигнуто, ситуация на мировых финансовых и товарных рынках говорит о том, что все может быть еще дешевле», — прогнозирует Маргарита Горшенева, директор по развитию бизнеса QB Finance.

Впрочем, застройщики предупреждают, что скоро поднимут расценки.

«Понимая цикличность рынка (спад в 2015 году, частичное восстановление рынка и рост цен в 2016 году, уверенный рост в 2017 году), покупателям, многие из которых хранят сбережения в валюте, имеет смысл быстрее совершить покупку», — полагает Быченок.

Возможно, за этим стоит традиционное лукавство продавцов, однако нельзя не признать тот факт, что себестоимость строительства выросла, поэтому экономика новых объектов, которые строят сейчас, уже отличается от новостроек этого года, которые строили по докризисным ценам.

«В 2016 году многие девелоперские компании планируют повышение цен, обусловленное растущей себестоимостью строительства.

С января следующего года компания «Галс-Девелопмент» также планирует увеличить цены на квартиры по всем объектам на 10%», — признается Быченок.

Неудивительно, что многие уже торопятся заключать сделки. В конце года наблюдается уже ставшее традиционным оживление – недвижимость покупают сторонники «выжидательной стратегии».

«Это в первую очередь те, кто не решился на покупку квартиры на волне ажиотажа в 2014 году или хранил сбережения в долларах в ожидании нового скачка курса. В структуре спроса на объекты «Галс-Девелопмент» в декабре 2015 года доля таких покупателей составляет около 20%. Заметно подросший в декабре курс доллара в совокупности со скидками и акциями от застройщиков сделали покупку квартиры в декабре 2015 года максимально выгодной для клиентов», — поясняет Быченок.

Что покупать?

Сейчас, как отмечают участники рынка, спрос постепенно переориентируется на Старую Москву. Связано это с серьезным демпингом от столичных застройщиков. Квартиру в пределах МКАД можно купить всего за 3 млн руб.

«Это самые минимальные цены на первичке за весь посткризисный период развития рынка. Поэтому я советую обратить сегодня внимание именно на новостройки. Такая демократичная цена стала возможна благодаря уменьшению площадей – в реализации находятся проекты с квартирами по 20–25 кв. м, что позволяет девелоперам устанавливать минимальную стоимость за лот», — поясняет Литинецкая.

«Ужиматься» стали даже дорогие квартиры — в этом году впервые продаются как элитные квартиры площадью всего в тридцать «квадратов».

Однако нельзя не признать, что покупка квартиры в строящемся доме несет с собой серьезные риски.

Чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков, следует учесть несколько пунктов.

«Желательно, чтобы у проекта было проектное финансирование. Сегодня банки предъявляют жесткий андеррайтинг к девелоперам. И если проект получил положительное решение по кредиту, то это становится гарантией финансовой устойчивости застройщика и качества проекта. Однако и в случае отсутствия финансового партнера не стоит сразу же отказываться от покупки. Внимательно изучите пул реализованных объектов застройщика. Если это компания «с именем», которая ранее не имела проблем со сроками или качеством строительства, то я также советую рассмотреть данный жилой комплекс для покупки», — советует Литинецкая.

Сейчас во всех сегментах на рынок активно выводятся объекты с дисконтом, поэтому существует возможность выгодно купить квартиры любого класса. Однако далеко не все из них могут представлять интерес с инвестиционной точки зрения. «Если вы вкладываете средства с целью инвестиций, то я советую прежде всего выбрать проект с перспективой дальнейшего улучшения транспортной ситуации. Именно такие жилые комплексы показывают прирост стоимости в пределах 20–30% за весь цикл строительства», — говорит Литинецкая.

Горшенева также советует обратить внимание на участки без подряда.

«Это ликвидный инструмент, позволяющий впоследствии либо построить на нем жилье, либо продать дороже. Он почти не подвергнут кризисному снижению цен. Сохраняется и спрос на землю под ИЖС, а также с готовыми коттеджными поселками», — считает она. Также эксперты отмечают, что будет расти инвестиционная привлекательность элитного жилья, поскольку подобных объектов становится все меньше.

«Насыщение рынка объектами бизнес-класса приведет к тому, что спрос в данном сегменте будет падать. В элитном сегменте, напротив, покупательский спрос будет расти за счет того, что новых проектов на рынке практически нет, а потребность в данной категории жилья будет существовать всегда. Поэтому в период экономической нестабильности покупка квартиры в элитном сегменте, обладающей уникальным местоположением, безусловно, является выгодной инвестицией», — делает прогноз эксперт.

Впрочем, стоит понимать, что быстро заработать вряд ли удастся — сроки выхода из актива могут значительно затянуться.

«Это связано с тем, что на рынке фактически отсутствуют покупатели с «живыми деньгами». Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, т.е. приобретение инвестиционных квартир. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня значительно затягиваются, и большой объем предложений от таких же инвесторов-собственников вынуждает многих идти на демпинг, особенно если объект для инвестирования выбран неудачно», — поясняет Мария Литинецкая.