Чиновники инвестируют в недвижимость

Зарубежные активы чиновников приходят в Москву

Станислав Капитулин 15.12.2015, 13:02
Shutterstock

Крупные чиновники и топ-менеджеры госкорпораций получили недвусмысленный сигнал от государства: пора отказаться от зарубежных активов и начать вкладывать в Россию. Результат уже заметен на рынке элитной недвижимости, где, вопреки прогнозам, количество сделок продолжает расти. Параллельно к риелторам все чаще обращаются желающие продать зарубежные активы.

Несмотря на кризис, рынок элитного жилья в Москве демонстрирует рост. Так, по данным Knight Frank, в ноябре 2015 года было продано 70 квартир и апартаментов, что на 43% больше, чем в предыдущем месяце. Неожиданное оживление связывают с тем, что активно действует новая категория покупателей — люди, имеющие отношение к государственной службе или работающие в компаниях с государственным участием.

«В последнее время крупные чиновники и менеджеры госкомпаний получают сигналы от государства. Не рекомендуется иметь активы за рубежом и выводить деньги, заработанные в России, за рубеж. Проводится мысль, что полученная прибыль должна оставаться в России. Государство делает все возможное для этого: амнистия капитала, закон о запрете иметь счета за рубежом для депутатов, законопроект о запрете иметь недвижимость за рубежом для чиновников и т.п. К таким намекам люди обычно прислушиваются. Например, в Москве чиновники начинают инвестировать в недвижимость, чаще — в жилье в ЦАО, в районах поближе к Кремлю», — сообщил «Газете.Ru» высокопоставленный источник.

Как отметил Евгений Минченко, директор Международного института политической экспертизы, сейчас среди российских элит происходит четкое размежевание. «Те, кто связывает свое будущее с Россией, будут возвращать капиталы, оставшаяся часть станет «гражданами мира», что, конечно, несет с собой определенные риски», — полагает эксперт. По его словам, наряду с покупкой жилья активно вкладывают в рекреационные проекты в Крыму и Краснодарском крае. «Надо понимать, что значительная часть западных инвестиций на самом деле является реинвестированными деньгами российских бизнесменов», — добавил Минченко.

Зарубежная недвижимость становится табу

Из-за того что наиболее состоятельных покупателей резко переориентировали на Россию, средняя цена сделки на рынке элитной недвижимости Москвы выросла. Как рассказал Никита Белоусов, заместитель регионального директора департамента аналитики Knight Frank, по итогам осени (с сентября по ноябрь) на первичном рынке было заключено 178 сделок общей стоимостью $312,6 млн, что всего лишь на две сделки больше, чем весной этого года, однако в денежном выражении на 20% выше показателя за весенний период 2015 года. Также, как он отметил, за лето, которое традиционно является на рынке недвижимости мертвым сезоном, было вложено почти на $40 млн больше, чем осенью 2014 года ($386,2 млн против $349,6 млн).

О росте спроса на элитное жилье сообщают и другие эксперты. «В конце ноября и в начале декабря мы зафиксировали рост спроса на элитные и премиальные проекты по сравнению с октябрем в среднем на 15%», — говорит Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

Понятно, что госслужащие при покупке свою сферу деятельности не афишируют, поэтому подробную статистику риелторы не ведут.

Однако большинство экспертов не могут не признать, что рынок элитной недвижимости от падения спасла именно эта категория покупателей.

«Для них не то что владение недвижимостью за рубежом становится табу, а даже поездки в отдельные страны Европы и Северной Америки являются, по сути дела, причиной, по которой они могут потерять работу. В этой связи эта категория достаточно сильно переориентировалась на покупку недвижимости в Москве. Если говорить об элитном жилье, то отчасти благодаря этой тенденции спрос на элитные новостройки в этом году не упал и практически сохранился на уровне 2013–2014 годов», — объясняет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

«Тренд по снижению объема рынка зарубежной недвижимости мы видим. Также мы видим повышение интереса россиян к московским апартаментам для собственного постоянного или эпизодического проживания, а также к инвестициям в апарт-отели для получения дохода от аренды. Основные покупатели — госслужащие и люди, которые не связывают свое будущее с другими странами», — согласен с ним и Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments.

Как уточнил Халин, хотя востребованными остаются абсолютно разные объекты, общий тренд — это оптимизация площадей элитных квартир. «Большая часть спроса ориентирована не на роскошные квартиры, а на достаточно небольшие и функциональные. Если говорить по ЦАО, усредненный по всем проектам запрос на элитные квартиры составляет где-то около 130–140 кв. м», — говорит Халин. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, также признал, что достаточно часто среди покупателей действительно встречаются чиновники. Обычные запросы — квартиры площадью120–150 кв. м в новых ЖК.

«Кроме того, среди покупателей элитной недвижимости и вовсе появилась новая категория — бизнесмены, которые благодаря политике импортозамещения смогли увеличить объемы производства и продаж своей продукции и, как следствие, получить больший доход», — отметил Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Интерес к зарубежным активам падает

Также снизился интерес к покупке недвижимости за границей. Здесь сыграли роль политические факторы (госслужащие решили как минимум отложить сделку до того момента, когда прояснится политическая обстановка, отметил Менжунов) и валютные колебания.

«Многие европейские рынки являются растущими, то есть цена недвижимости в валюте даже увеличилась. Второе — помимо непосредственно стоимости сегодня есть определенные проблемы, связанные с содержанием зарубежной недвижимости. Необходимо постоянно переводить деньги за рубеж, для того чтобы оплачивать коммунальные расходы, эксплуатационные платежи и т.д. В-третьих, многие наши соотечественники для покупки недвижимости за рубежом привлекали ипотечные кредиты в местных банках. При этом у многих доходы в рублях сохранились на прежнем уровне, и обслуживать ипотечные платежи в валюте сегодня становится обременительно», — описывает текущую ситуацию Халин.

Московские активы могут удвоиться в цене

Все это делает намного более привлекательным московский рынок, где цены выражены в рублях и за последнее время в рублевом выражении практически не изменились.

«Это в сравнении с докризисным периодом позволяет получить практически двукратную выгоду к валютной цене. То же самое касается и всех выплат, связанных с эксплуатационными расходами», — утверждает Халин. Московская элитная недвижимость — достаточно редкий актив (количество таких объектов в принципе ограниченно), который уже не раз доказал, что при улучшении экономической ситуации достаточно быстро растет в цене. «Да, безусловно, рынок сегодня ослабленный и находится, если смотреть по валютным ценам, на уровне 2006–2007 годов. Тем не менее в этой слабости есть и определенная сила. То есть как только постепенно начнут сниматься макроэкономические и политические проблемы, каждое подобное событие будет означать достаточно быстрый прирост экономики, а вместе с ней и рынка элитного жилья», — считает Халин.

По его мнению, любое улучшение ситуации приведет к росту цен.

«Снимут санкции, и сразу же, я думаю, цены на элитное жилье вырастут на 15–20%. Повысятся цены на нефть — вслед за этим также нас ожидает сопоставимое или даже более существенное повышение цен на элитное жилье. Ослабнет политическая напряженность на Украине, завершится борьба с международным терроризмом в Сирии — каждое из таких событий может добавлять полновесные 15–20% к текущей цене на рынке элитного жилья. Будучи оптимистом, при покупке актива сейчас можно рассчитывать на удвоение его стоимости на горизонте двух-трех лет», — уверен Халин.