Бум на рынке недвижимости в Испании продолжался более 10 лет. Однако сейчас ситуация для покупок не самая лучшая – ставки по ипотечным кредитам растут, а количество предложений снижается. Правда, и покупателей немного. Именно это открывает прекрасные возможности для российских инвестиций.

Еще год назад риэлтеры позиционировали Испанию как страну со стабильной экономикой и ежегодным ростом цен на 10–15%. Однако ситуация изменилась в прошлом году, когда в Америке начался кризис ликвидности. Цены на рынке встали, а в некоторых районах и вовсе пошли вниз. Достаточно отъехать на 100 км от Мадрида, чтобы купить дом со скидкой – покупателей немного, поэтому продавцы весьма охотно идут на уступки.

Вместе с тем слабые игроки были вынуждены покинуть рынок.

В прошлом году в Испании сократилось количество агентств по недвижимости – из 80 тыс. осталось меньше половины.

Процесс сокращения продолжается и в этом году. Естественно, что в условиях кризиса активизируются инвесторы, с нетерпением ожидая подъема рынка. А сами застройщики предлагают разные акции для покупателей.

Разные испанские метры

В Испании недвижимость четко делится на две категории – жилье для отдыха и жилье для постоянного проживания. Первый тип недвижимости представляет собой недорогие квартиры в прибрежных зонах с видом на море. Обычно это 3–4-комнатные апартаменты площадью около 100 кв. м. Однако на такое жилье наблюдается повышенный спрос.

Такие квартиры, расположенные недалеко от моря на самых престижных пляжах, можно приобрести по цене от 200 тыс. евро и без проблем сдавать в аренду с апреля по октябрь.

Большая часть россиян, покупая недвижимость за рубежом, склоняется к покупке именно пляжных апартаментов, потому что их не так сложно содержать, поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Наибольший интерес представляют апартаменты с 2 спальнями в курортной зоне на первой–второй линии от моря, таунхаусы и небольшие коттеджи с 3 спальнями, расположенные в городках, находящихся в пешей доступности от моря. Стоимость основной массы покупок варьируется в диапазоне от 200 тыс. до 500 тыс. евро. Наибольшим спросом сейчас пользуются побережья Коста Брава, Коста Бланка и Коста дель Соль.

Другой тип жилья – дома и виллы, которые используются для постоянного проживания. Такие комплексы имеют собственную территорию, бассейн, гаражи, автостоянку, детскую площадку и многое другое. Конечно, стоят такие дома дороже, чем простые «пляжные квартиры» – от 350 тыс. евро. Однако такая недвижимость может приносить доход от аренды практически круглый год.

Номер для иностранца

После того как объект недвижимости выбран и принято решение о покупке, составляется предварительный договор купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. На этом же этапе продавец вносит залог в размере от нескольких тысяч евро до 10% от стоимости объекта, чтобы объект был снят с продажи. Затем покупатель должен получить в местной полиции так называемый NIE (идентификационный номер иностранца), который будет определять его как официального налогоплательщика Испании.

Эта процедура занимает от 1 до 7 дней и стоит до 500 евро.

После этого открывается банковский счет, где необходимо разместить денежные средства для приобретения выбранного объекта. Открытие счета в банке занимает около часа и стоит порядка 100 евро. В течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи – Escritura Publica или просто «эскритура» (купчая). Эскритура должна быть подписана продавцом и покупателем в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Комиссионные нотариуса обычно не превышают 2,5%. После этого покупатель вносит деньги на счет продавца и становится полноправным владельцем недвижимости.

Однако данный контракт также необходимо зарегистрировать в государственном регистре недвижимости. Обычно этот процесс длится порядка трех месяцев, по истечении которых собственник получает на руки зарегистрированный оригинал купчей вместе с оригиналом выписки из регистра. Кроме того, в течение 30 дней со дня подачи документов на регистрацию необходимо оплатить налоги. Прежде всего, это налог на переход собственности (7% от стоимости недвижимости) и гербовый сбор (еще 5%). Впоследствии нужно будет платить налог на недвижимое имущество – до 2% от кадастровой стоимости жилья в год.

Девелоперские хитрости

Конкуренция среди испанских компаний достаточно высокая, поэтому каждый девелопер старается завлечь покупателя разными интересными акциями и скидками.

Например, можно пожить в новой квартире около года, прежде чем покупать ее.

«При подписании контракта покупатель оплачивает 7,5% от стоимости квартиры, – поясняет генеральный директор компании «Импэкс Консалт» Владимир Нагин. – По окончании строительства будущий собственник вносит еще 7,5% и ежемесячно уплачивает 1000 евро, что является, по сути, арендной платой за пользование апартаментами. Так можно жить в течение 12 месяцев». По истечении этого срока возможны варианты. Апартаменты можно купить, тогда все сделанные платежи засчитываются в счет оплаты апартаментов, а покупателю остается внести недостающую сумму.

Но можно отказаться от покупки, получив обратно 50% от всех внесенных платежей.

Ради увеличения продаж девелоперы делают покупателям довольно привлекательные предложения. Например, сейчас некоторые компании, имеющие в собственности отели, в целях расширения бизнеса строят многоквартирные дома с малогабаритными квартирами типа апарт-отеля. Это обычные квартиры с салоном, спальней (спальнями), кухней, ванной комнатой. Кухня, как правило, интегрирована в гостиный салон (так называемая «американская система»).

Компания продает такие квартиры покупателям, а затем берет их в аренду с гарантированной выплатой определенной твердой суммы. За счет клиента компания обставляет квартиры стандартной мебелью, что не очень недорого. Квартиры берутся в аренду, как правило, на 6 месяцев – с мая по октябрь, на срок от двух лет и выше. В остальное время хозяин вправе распоряжаться квартирой по собственному усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. В результате его доход может превысить расходы на ипотеку. Однако не следует надеяться на высокие прибыли от такого бизнеса. Как показывает практика, доход может выражаться в 2–4 тыс. евро в год.

Ищите специалиста

Рынок недвижимости Испании весьма прозрачен, однако эксперты советуют работать только со специалистами – правильный выбор риэлтера обеспечивает 50% успеха всего предприятия. Сегодня на этом рынке работают три типа риэлтеров. Это российские агентства, для которых сделки с зарубежной недвижимостью не являются основной сферой деятельности, отечественные риэлтеры, специализирующиеся на сделках с недвижимостью за границей, и представительства зарубежных агентств. Главным недостатком агентств первого типа может быть недостаточное знание рынка. Принципиальной разницы между первым и вторым типом агентств нет, так как все они имеют зарубежных партнеров. Кроме того, комиссия за услуги у таких агентств одинаковая – порядка 10% от суммы сделки и, как правило, ее платит продавец. Иностранное агентство может быть более опытным и надежным, однако, как показывает практика, существенным минусом такого варианта является языковой барьер. Поэтому нужно быть готовым к тому, что все необходимые документы придется переводить на русский язык.

РАНЕЕ В РУБРИКЕ «НЕДВИЖИМОСТЬ»

	Олимпиада дешевеет Строительство олимпийских объектов обойдется на 15% дешевле, чем ожидалось, порадовал вице-премьер Дмитрий Козак Владимира
	Девелоперам показался рост спроса С оптимистичными заявлениями о рынке недвижимости выступают в эксперты компаний-девелоперов. Число обращений клиентов, заинтересованных
	Льготы по ЖКХ пройдут мимо жильцов Услуги ЖКХ освободят от НДС, соответствующий законопроект скоро поступит в Госдуму. Налоговые льготы также распространяются