Приобрести качественную недвижимость в Германии можно, продав среднюю квартиру в Москве. Однако нужно заранее изучить юридические тонкости немецкого рынка недвижимости. Тогда, если повезет, купить квартиру можно будет очень дешево.

«У россиян в отношении Германии существует определенный стереотип. С точки зрения немцев, столица – это не регион, где люди живут богаче, а только место, где находится офис правительства, – поясняет руководитель направления «Зарубежная недвижимость» ипотечно-риелторской компании «Кредит Макс» Максим Залевский. – Например, стоимость квадратного метра в Гамбурге и Дюссельдорфе в два раза выше, чем в Берлине». Так, если во Франкфурте-на-Майне квадратный метр стоит 3-4 тыс. евро, то в портовом городе Ростоке метр будет стоить примерно 1-1,3 тыс. евро.

Самым дорогим городом Германии является Мюнхен, где цена «квадрата» составляет 3,5-7 тыс. евро.

В Гамбурге и Дюссельдорфе цены примерно одинаковые – квадратный метр стоит 2-3 тыс. евро. Причем квартиру, в которой метр стоит 2000 евро, можно купить в черте города, вблизи от метро и автобусных маршрутов. Что касается загородного жилья, то его стоимость колеблется в зависимости от близости к городу и железнодорожной станции. «Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то и в два раза дешевле расположенного более удачно, – отмечает директор по продажам компании JustReal Consult Василий Лузинович. – Но и шансы продать его со временем будут существенно ниже».

Русские равны немцам

Для россиян не существует никаких ограничений в приобретении немецкой недвижимости. Процедура покупки жилой недвижимости в Германии для российских граждан ничем не отличается от процедуры покупки для немецких граждан.

Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, расходы на нотариуса составляют 1-2 % от покупной цены. Но при этом важно знать, что переход права собственности на недвижимость происходит не после заключения договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Земельную книгу. На практике это выглядит следующим образом: во время заключения договора продавец доверяет нотариусу произвести изменения в Земельной книге с условием, что покупатель оплатил требуемую сумму. После перевода денег продавцу или нотариусу документы об изменении собственника направляются в учреждение, ведущее Земельную книгу. В связи с тем, что между заключением договора купли-продажи и оформлением может пройти несколько недель, рекомендуется сразу же после заключения договора внести в Земельную книгу пометку, указывающую на последующее вскоре приобретение недвижимости. Эта пометка производится для того, чтобы увеличить безопасность сделки.

После внесения изменений в Земельную книгу покупатель становится полноправным собственником. Вся процедура покупки занимает, в зависимости от расторопности ведомств, от 3 до 8 недель.

При покупке недвижимости продавец и покупатель солидарно отвечают за уплату налога на приобретение недвижимости. Налог составляет, как правило, 3,5 % от покупной цены. Некоторые регионы, например, Берлин увеличили ставку налога до 4,5 %. Плательщик налога оговаривается в договоре купли-продажи, чаще всего это покупатель. Уплата налога – обязательное условие для внесения нового собственника в Земельную книгу.

Как пояснил адвокат адвокатского бюро в Германии «Пильщиков и коллеги» Дмитрий Пильщиков, владение недвижимостью в последующем облагается относительно небольшим налогом, система подсчёта которого очень сложна и отличается в каждом из регионов: «В качестве примера можно привести годовой налог в размере 507 евро на дом одного из наших клиентов с жилой площадью около 250 кв. м в престижном пригороде Мюнхена».

Однако из права собственности на недвижимость не вытекает право на постоянное проживание.

«Но это существенно облегчает процедуру получения въездной визы и дает возможность до 6 месяцев в году проживать в Германии», – поясняет лицензированный юрист-консул немецкого юридического бюро «GoldWind GmbH» Артур Стерн.

Немецкая ипотека для русских

Кредиты на покупку недвижимости гражданам России выдают не все банки Германии. «Крупные банки отличаются снобизмом и нежеланием работать с российской спецификой, – считает адвокат Дмитрий Пильщиков. – Поддержать российского инвестора чаще готовы банки с именами, которые своей известностью не отличаются».

Кредит предоставляется на сумму до 50% покупной цены. Покупатель обращается в доверенную фирму в Москве, которая проверяет его платёжеспособность и открывает расчётный счёт в немецком банке. Для заключения договора купли-продажи покупатель приезжает лично в Германию, нотариальное удостоверение проводит доверенный нотариус банка. На сумму кредита заключается договор обеспечения, похожий на ипотеку.

Проценты по кредиту за первый год банк требует вперёд.

Условия финансирования приобретения недвижимого имущества варьируются и зависят от характера сделки. Они зависят, помимо прочего, от масштаба сделки, стоимости имущества и обеспечения, которое может быть предоставлено (как правило, требуется предоставить залог на приобретаемое недвижимое имущество). Проценты по таким кредитам обычно составляют 4,5%-5,5% в год и зависят от срока ипотечного кредита (обычно это 5, 10 или 15 лет).

Заработок на чужом горе

Если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать кредит, то арестованный в пользу долга объект недвижимости выставляется судом на торги. Это могут быть земельные участки, офисы, рестораны, дома и все, что составляет рыночную ценность. Аукционная стоимость определяется по актуальным рыночным ценам судебным оценщиком. И здесь у того, кто ищет недвижимость, появляется шанс совершить крайне удачную сделку. «Нужно иметь в виду, что суд (а точнее, лицо, имеющее претензию на получение денег за счет собственности должника) заинтересован в скорейшей продаже объекта недвижимости, чтобы тем самым исполнить погашение долга», – говорит юрист-консул Артур Стерн.

Например, однокомнатная квартира оценена в 30 тыс евро. «Вы можете начать торги с суммы не ниже 50% оценочной стоимости, то есть с 15100 евро, – поясняет Стерн. – Если кредитор согласится на полцены, то вы совершите удачную покупку. В этом случае все зависит от его решения. Если ему должны 10 тыс. евро, то, продав квартиру за 15 тысяч, он удовлетворит погашение долга. В этом случае никого не интересует, какая сумма с продажи останется должнику».

Если же долг в данном случае составляет более 30 тыс. евро и это последняя надежда хоть как-то компенсировать долг, то кредитор, естественно, не согласится, в надежде на получение большей компенсации. Но, по опыту юриста, покупатели на такие аукционы часто заведомо приходят для «демпинговой покупки».

По закону выставлять на торги недвижимость должника можно не более двух раз.

Если за это время объект никто не купил, то недвижимость возвращается должнику и дело прекращается. В этом случае кредитор не получает ни цента.

Купить и сдать

Для компенсации затрат на покупку приобретенную недвижимость можно сдать. Как отмечает руководитель направления «Зарубежная недвижимость» ипотечно-риелторской компании «Кредит Макс» Максим Залевский, квартиру (от 2 до 5 комнат) или дом в Германии можно арендовать в среднем от 450 до 2000 евро. Для этого существуют специальные агентства, которые не только юридически оформляют сделку, но и следят за общим состоянием жилья, при необходимости периодически обновляя его, особенно после смены жильца.

Поэтому даже частные владельцы отдельных квартир предпочитают не сдавать своё жильё в аренду самостоятельно.

Процедура оформления аренды проста. Договор аренды заключается минимум на один год с правом продления. Жилец оплачивает первый месяц и вносит депозит, равный стоимости 2-3 месяцев аренды. Если после выезда из квартиры жилец привел квартиру в прежнее состояние до его заселения, то депозит возвращается, если нет, то за счет этого депозита проводится косметический ремонт.

Однако возвращать деньги, потраченные на покупку, с помощью сдачи недвижимости в аренду придется долго. «Доходность вложений в жилую недвижимость Германии невысока – порядка 5-8%. Невысокая доходность компенсируется стабильностью и практически отсутствием инвестиционного риска», – считает директор по продажам компании JustReal Consult Василий Лузинович.

Получаемые арендные платежи облагаются по получении налогом, рассчитываемым на основании чистого дохода. «Это означает, что при расчете налогообложения все расходы, связанные с таким недвижимым имуществом, подлежат вычету, – поясняет партнер международной юридической компании Salans Майкла Хелм. – Такие расходы включают в себя, к примеру, проценты по финансированию цены покупки, амортизационные выплаты в размере 2% от части цены покупки, относящейся к стоимости здания, расходы на управление, эксплуатацию и т.д., но не включают стоимость строительства». К тому же юрист напоминает, что в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения между Россией и Германией, российские налоговые органы предоставляют налоговый зачет на такой подоходный налог, выплаченный в Германии.

Русские любят знакомые названия

Наибольшим спросом у россиян пользуются квартиры – как новые, так и со вторичного рынка – прежде всего в Берлине и Мюнхене. Также большой интерес вызывают дома в районах озер в Баварии и в пределах города Баден-Бадена. «Хотя последнее, на наш взгляд, – всего лишь дань моде, – считает Василий Лузинович из компании JustReal Consult. – По нашему мнению, самым практичным и ликвидным капиталовложением будет добротная и просторная квартира в старинном доме в одном из центральных районов Берлина».

Как отмечает Максим Залевский, особенно устойчивый спрос у россиян сейчас на недвижимость в Гамбурге и Франкфурте-на-Майне. Это объясняется просто: первый – крупнейший порт Европы, город судовладельцев и традиционной торговли, второй – финансовая столица Европы. Залевский тоже считает, что особняком стоит Мюнхен, как и вся Бавария в целом. Виллы в этом регионе стоят дороже, чем в других местах. Площадь таких объектов обычно колеблется в пределах от 500 до 1500 кв. м. Квадратный метр подобного жилья, которое смело можно причислить к элитному, стоит от 5 до 10 тыс. евро (за примыкающий к вилле участок, где, как правило, расположены бассейн и теннисный корт или поле для мини-гольфа, приходится платить по тому же тарифу).

Так же пользуются спросом города, испокон веков находящиеся на пересечении торговых путей и туристических маршрутов – Бонн, Эссен, Мюнстер, Карлсруэ, Нюрнберг, Висбаден. Последнее время растет популярность и городов восточной Германии – Дрездена, Лейпцига.

РАНЕЕ В РУБРИКЕ «НЕДВИЖИМОСТЬ»

	Олимпиада дешевеет Строительство олимпийских объектов обойдется на 15% дешевле, чем ожидалось, порадовал вице-премьер Дмитрий Козак Владимира
	Девелоперам показался рост спроса С оптимистичными заявлениями о рынке недвижимости выступают в эксперты компаний-девелоперов. Число обращений клиентов, заинтересованных
	Льготы по ЖКХ пройдут мимо жильцов Услуги ЖКХ освободят от НДС, соответствующий законопроект скоро поступит в Госдуму. Налоговые льготы также распространяются