 Также в номере:
|
«При сильном росте цен на московскую недвижимость в последние два года спрос на второе жилье сместился за границу,— говорит ИП руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко.— Рост платежеспособности населения, появление свободных денег будут способствовать дальнейшему росту популярности „зарубежки” у москвичей».
Как отмечают эксперты, существует два основных мотива приобретения заграничного жилья: повысить свой статус и грамотно вложить деньги. «Покупка дома в Париже или Лондоне носит, безусловно, статусный характер,— рассуждает директор Столичного агентства недвижимости Лариса Брыкса.— Но во многих странах жилье можно покупать из практических соображений. Недвижимость в бывших соцстранах, например в Болгарии у моря, со временем окупится, даже если учитывать только экономию средств на туризме. Дополнительные плюсы такого капиталовложения по сравнению, скажем, с покупкой золота — возможность получить вид на жительство в европейской стране, а также открыть свой бизнес за границей».
Теплый дом
Московские агентства, торгующие недвижимостью за рубежом, и представительства иностранных строительных компаний не разглашают информацию о заключенных сделках. Данные по объему рынка предлагает лишь одно московское агентство— «Бест-недвижимость».
Они, однако, получены на основе анализа популярности запросов по разным видам зарубежной недвижимости в Рунете. В 2005 году, согласно исследованиям, интерес россиян к недвижимости за границей вырос на 25% по сравнению с 2004 годом, а за первые шесть месяцев 2006-го по сравнению с предыдущим полугодием увеличился еще на 35%. Как в прошлом, так и в нынешнем году наибольший интерес у наших соотечественников вызывают «бюджетные» Испания, Болгария, Черногория: 19,5%, 16%, 14,5% соответственно. Спрос на «статусные» Италию и Францию куда ниже (соответственно 4% и 3%). Это означает, что «имиджевых» покупателей заграничных домов среди россиян становится куда меньше, чем «практичных».
Массовым спросом пользуются относительно недорогие страны классических курортных направлений (Испания, Кипр), а также «открытия» последних лет — Болгария и Черногория. «Существует понятие „второй дом”,— рассказала ИП Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property.— Принято считать, что на его роль как нельзя лучше подходят страны с мягким морским климатом».
Привлекательность таких вложений (помимо климата) в том, что не нужно иметь на руках сразу всю сумму,— предлагаются выгодные ипотечные кредиты. Для приобретения зарубежной недвижимости вам придется провести в месте предполагаемой покупки около месяца. Время и личное присутствие требуются как для выбора и оценки недвижимости, так и для оформления ипотечного кредита. Вывозимые из России документы должны быть нотариально переведены на государственный язык той страны, где вы собираетесь обзавестись жильем.
Испанская грусть
Испания имеет самую протяженную береговую линию в Европе, а темпы строительства здесь бурные: ежегодно возводится 15% от всего объема жилищного строительства в ЕС. Цены на испанскую недвижимость начинаются от 100 тыс. евро— дороже, чем в Восточной Европе, но дешевле, чем в Москве.
Столько могут стоить апартаменты с одной спальней (минимальный европейский стандарт — помимо спальни имеется еще гостиная) в новом комплексе площадью 45–60 кв. м на побережье Коста Бланки. Все апартаменты продаются «под ключ»: достаточно лишь завезти мебель (в более дорогие предложения может быть включена кухонная мебель, даже со встроенной техникой). Цена на таунхаус на этом побережье начинается от 200 тыс. евро, вилла стоит от 280 тыс. евро. Площадь жилища — не главный фактор в формировании цены: важнее удаленность от моря и престижность побережья. «Чуть дороже побережья Коста Бланки — Коста Брава: сказывается близость к аэропорту Барселоны,— рассказывает ИП Александра Зайцева, директор риэлтерской компании „Иридий”.— В числе самых высоких — цены на Коста дель Соль». Апартаменты аналогичной площади здесь будут стоить в два раза дороже: от 200 тыс. евро. Правда, и их отделка, как правило, лучше: соответственно статусу одного из самых престижных курортов Испании.
«Курортное» жилье стабильно дорожает: по данным Национального агентства по оценке недвижимости Испании, за прошлый год рост цен на квадратные метры в стране составил 17% на первичном рынке и 15% — на вторичном. Ипотека же выдается под немыслимый для российских банков процент — 3–4% годовых.
При этом для получения кредита в Испании не требуют большого количества бумаг. Кроме загранпаспорта нужна справка о зарплате. Она-то и будет решающим документом: по испанским законам выплаты по кредиту не должны превышать 35% от дохода. Документы о владении имуществом в стране проживания желательны, но их наличие носит не обязательный, а рекомендательный характер. Свидетельства о браке или рождении детей понадобятся, только если планируется, что собственниками приобретения станут все члены семьи.
Ипотека выдается под залог приобретаемого жилья на 60–70% от его стоимости, остальное — ваш первоначальный взнос. Срок кредитования — до 30 лет (в зависимости от возраста заемщика). Банковский оценщик делает свою работу за пять-семь дней, решение о выдаче кредита принимается за 15–20 дней. При наличии вида на жительство в Испании с рабочим контрактом можно претендовать и на кредит без первоначального взноса. Необходимо будет предоставить контракт, справку о зарплате за последние три месяца и информацию о счете в испанском банке.
Основной подводный камень испанского направления — стоимость транзакции за передачу дома от одного собственника к другому (речь идет о вторичном жилье). Она здесь одна из самых высоких в Европе: 5,5% (в Каталонии — 6,5%) от стоимости жилья. Получается, что за переоформление прав собственности на апартаменты стоимостью 100 тыс. евро вам придется выложить 5,5 тыс. евро.
Впрочем, избежать серьезных отчислений в пользу испанской короны не удастся и покупателям новостроек: придется заплатить 7% налога на добавленную стоимость. Если это отдельно стоящая недвижимость и после покупки вы решите возвести гараж или вырыть бассейн, от рыночной стоимости новых строений государству придется заплатить 16% НДС.
Мораль: если речь идет об отдельном доме с участком — лучше, чтобы все необходимое на нем построили до вас.
Другие допрасходы: нотариальный акт, в котором отражаются условия выдачи кредита и его характеристики (0,5% от стоимости объекта), комиссионные банка за выдачу кредита (1–2%). Желающих погасить кредит досрочно ожидает «штраф» в размере 1–4% погашаемой суммы.
Близкие к Испании предложения — как по цене, так и по восприятию местности и условиям кредитования — в Португалии и на Кипре.
Чуть дешевле, чуть дороже
На португальском побережье цены несколько ниже, чем на испанском, да здесь и прохладнее. На Кипре цены чуть выше — как и средняя температура.
По оценкам кипрской строительной компании Lemestia, граждане России — на втором месте после англичан по объемам инвестиций в недвижимость Кипра. «Киприоты давно столкнулись с настороженным отношением русских к тому, что им нужно предоставлять информацию о своих доходах и собственности,— рассказывает ИП Ольга Рубина, руководитель инвестиционно-аналитического отдела Lemestia.— И сделали для них некоторые послабления». Одно из таких послаблений весьма существенно: справку о доходах в кипрские банки можно предоставлять не на официальном бланке 2НДФЛ, а в произвольной форме. Главное, чтобы на документе стояли печать организации и подпись руководителя.
Процентные ставки и первоначальный взнос по ипотеке — такие же, как в Испании; срок кредитования — до 15 лет. Вложить деньги можно в апартаменты, мезонеты (таунхаусы), виллы. Апартаменты в туристической зоне Лимассола с одной спальней стоят $190–200 тыс., таунхаусы — от $250 тыс. Самый экономичный вариант — небольшая студия (однокомнатная квартира) — обойдется в $130 тыс.
«Именно благодаря недорогой и доступной ипотеке есть смысл инвестировать в строящиеся объекты на Кипре,— рассказывает Ольга Рубина.— При покупке объекта на начальной стадии строительства цены ниже на 20–30%. Общий рост цен на недвижимость по стране — 20% в год. Если через несколько лет это жилье продать, прибыль может составить до 70%».
Неплохой доход приносит и сдача апартаментов внаем. Например, апартаменты с одной спальней в Лимассоле можно в летние месяцы сдать за $800–1500. Квартиру же в деловой части города сдать невозможно, да и продать довольно трудно.
«Самые популярные на Кипре места, Лимассол и Пафос, по большей части застроены и распроданы,— считает Нина Матвеева, заместитель директора компании „Дом в Европе”.— Цены на элитную недвижимость на берегу моря уже могут достигать 6–7 тыс. евро за 1 кв. м».
Интересный вариант приобретения недвижимости на Кипре — беспроцентная поэтапная рассрочка на срок строительства до 2,5 лет: платите не сразу, а в течение этого срока и только первоначально оговоренную сумму. Еще недавно российские покупатели, рассказывают риэлтеры, считали такой вариант «долгостроем» — успехом схема не пользовалась. Потом оценили, что недвижимость за этот срок успеет подорожать на 50–60%, а деньги платятся после «стульев».
Впрочем, если на популярных и выгодных традиционных направлениях найти что-то подходящее для своих инвестиций покажется трудно, можно обратить свой взор на Восточную Европу. Покупка жилья в бывшем соцлагере сулит заманчивые перспективы.
Восточный фронт
Страны Восточной Европы не имеют такой развитой и доступной системы ипотечного кредитования, как Испания или Кипр. Однако недвижимость в бывшем соцлагере настолько дешевле, а темпы ее роста столь велики, что общий результат может быть в его пользу.
В Черногории, скажем, нерезидент не может претендовать на получение кредита. В Хорватии — лишь в случае приобретения второго жилья в стране.
Чехии оформление ипотеки возможно только на юридическое лицо. В Болгарии ипотечный кредит возможен, но ставка его превышает среднеевропейский уровень, приближаясь к российской: 8–9% годовых (на срок от 5 до 20 лет).
Однако альтернативой ипотеке для нерезидентов вполне может стать поэтапная беспроцентная выплата стоимости жилья: льготные схемы действуют почти везде. Первый взнос (20–40%) вы платите при начале строительства, последний (10%) — при вступлении в право собственности. Срок строительства, во время которого вносятся платежи,— годдва. Остальная сумма — частями на этапе строительства.
Для Западной Европы такая схема выглядела бы дороговато. Но вот что получается, если речь идет о странах, когда-то подписывавших Варшавский договор: небольшие апартаменты в новом комплексе на побережье Болгарии можно приобрести всего за 35 тыс. евро. Первоначальный взнос составит в этом случае от 7 тыс. евро.
Наиболее популярные места для приобретения недвижимости на побережье Болгарии знакомы всем еще со времен советских профсоюзных путевок. Это курорты Золотые пески, Солнечный берег, Варна. В их окрестностях бурно строятся новые жилые комплексы с развитой сетью обслуживания.
С недвижимостью на морском побережье все сильнее конкурирует горнолыжная Болгария.
«Объем инвестиций и темпы строительства на болгарских горнолыжных курортах сейчас уже выше, чем на побережье.
Через год-другой это будут фешенебельные европейские курорты,— уверена Нина Матвеева из компании „Дом в Европе”.— Россияне только присматриваются, а вот англичане, например, сразу разглядели перспективу горной Болгарии».
На горнолыжном курорте есть, чем заняться и в несезон. Скажем, в Банско, расположенном в 150 км от Софии, с мая по сентябрь можно рыбачить на горных речках или сплавляться по ним. Прибавьте прогулки в горах, всевозможные SPA-процедуры и просто воздух. Цена — от 900 до 2 тыс. евро за 1 кв. м, в зависимости от удаленности апартаментов от подъемника и развитости инфраструктуры. Для оформления покупки понадобится загранпаспорт. Возможна рассрочка платежа: 30% — при подписании контракта, 40% — в процессе строительства, еще 30%— по его завершении.
В нынешнем году — всплеск интереса россиян к недвижимости в Черногории. «На эту страну пришлось более половины покупок недвижимости в Восточной Европе,— рассказала ИП Дарья Лошкарева, консультант по сделкам с недвижимостью компании Best Active.— В некоторых городках скоро будет проживать больше русских, чем черногорцев». Одно из таких популярных мест— городок Будва и его окрестности. Апартаменты здесь — от совсем крошечных до вполне приличных площадью 120 кв. м. Много одноэтажных маленьких домиков площадью 60–70 кв. м. Цена 1 кв. м готового жилья колеблется в районе 2 тыс. евро, на стадии строительства— на четверть дешевле. Рассрочка на время строительства также практикуется.
Но самый серьезный бум демонстрирует с начала этого года рынок Латвии. Тому есть свои объяснения. Во-первых, жилье дешевле, чем в других странах Евросоюза (двухкомнатная квартира может стоить 80 тыс. евро, дом — 200 тыс. евро). Условия кредитования резидентов и нерезидентов здесь практически не различаются, и москвич может рассчитывать на кредит до 90% от стоимости жилья на срок до 40 лет. Единственное ограничение для нерезидентов: жилье нельзя покупать в приграничной зоне, а также рядом с дюнами. Места традиционного покупательского спроса со стороны россиян — Юрмала и Рига.
Заманчиво поселиться и среди братьев-славян в Чехии. Хоть моря здесь нет, зато рукой подать до Германии, Австрии, Франции, Италии, Швейцарии.
Чешские граждане могут въезжать туда без визы, а любой купивший недвижимость в стране через пять лет может подавать документы на ПМЖ (если готов за этот срок отлучаться из Чехии в общей сложности не более чем на 10 месяцев). Средняя цена на жилье в Праге и Карловых Варах — 2 тыс. евро за 1 кв. м. «В сельской местности можно найти жилье и по 600 евро за 1 кв. м,— отмечает Дарья Лошкарева.— Но это вариант для людей, хорошо знающих страну». Иностранцам — физическим лицам ипотечные кредиты в Чехии не выдаются.
Кредит можно оформить на юрлицо под 4,6% годовых сроком до 20 лет. Для этого потребуются документы о деятельности фирмы. Если она была создана недавно — придется позаботиться о поручительстве со стороны партнеров с более солидным стажем работы.
В Чехии есть два вида собственности: частная и кооперативная. Приобретая недвижимость в кооперативе, вы покупаете не конкретную квартиру, а пай.
Этот же пай в случае необходимости и продается.
Стоимость однокомнатной квартиры в Праге площадью от 30 до 40 кв. м на вторичном рынке в частной собственности — $60 тыс., в новостройке — $90 тыс. Цены в кооперативе ниже в среднем на 10%. Дом в 30 минутах езды от Праги — за $90 тыс., в ближайшем пригороде — втрое дороже.
«Недвижимость в Чехии с учетом роста цен и инфляции приносит 8–12% годовых. Доходность небольшая, зато и риски минимальные»,— замечает Станислав Ильин, менеджер компании Abrupt Invest.
Инвестиции в зарубежную недвижимость по сравнению с вложениями, скажем, в паевые фонды и т. д. имеют ряд не только экономических плюсов. Если речь идет о Евросоюзе, вы сможете при желании перевезти семью в страну с развитой системой образования для детей, стабильной деловой и политической обстановкой. А в славянских странах, кроме того, языковые и культурные барьеры не столь основательны, как в дорогих и престижных Англии, Франции и Италии.
04 ДЕКАБРЯ 13:50
